一则大利好，千亿市场大涨！

中国基金报吴(w海德股份2023年度业绩创历史新高高股息高分红凸显投资价值ú)娟(juān)娟(juān)

两地监管(guǎn)机构(gòu)计划将REITs纳(nà)入互联互通机制提振市场信心，4月(yuè)22日至4月26日一周，香(xiāng)港REITs大涨。与此同(tóng)时，数据显示，REITs发展较早的(de)美国，最新市(shì)场总规模约(yuē)为(wèi)1.345万亿(yì)美元。约1.68亿(yì)美国人或者50%的美国家庭投资了REITs。其中，税收递延的养老账(zhàng)户是美国投资(zī)者持有REITs的主要方式之一。机(jī)构人士表示，这给了中国REITs巨大的想象空间。

亚(yà)洲最大REIT大(dà)涨近10%

数据显示，截至目前，在港交所交易的REITs有11只。其中市(shì)值最(zuì)大的为领展旗(qí)下的“LINK REIT”。截(jié)至4月26日收盘，“LINK REIT”市值(zhí)为865.7亿港元，本周累计上(shàng)涨了9.89%。该REIT也是亚洲市场(chǎng)规模最大的。

香港市值位居第二的REIT为(wèi)“冠君(jūn)REIT”，最(zuì)新(xīn)市值(zhí)为107亿港元。本周“冠君REIT”累(lèi)计(jì)上(shàng)涨17.22%。市值排名第三的置富产业(yè)信托，最新市值为76.9亿(yì)港元，本(běn)周累计上涨12.09%。领展旗(qí)下的LINK REIT也是亚洲市场规模最大的REIT。

4月19日，中(zhōng)国证监会推出五条措施以促进内地和香(xiāng)港资(zī)本市场互联互通，助力香港(gǎng)国(guó)际金融中心建设。金(jīn)融机构关注到REITs纳入互联互通对香港REITs的提振(zhèn)作(zuò)用。

日前，汇丰研究(jiū)发表报告称，预计最快2024年6月，REITs可(kě)纳入互联互通。汇(huì)丰研究认为(wèi)香(xiāng)港REITs中，领展为主要受(shòu)益者之一。利好(hǎo)消息之外，汇丰研究亦指出了香港REITs承受的压力，其中一重压力来自全球高息环境(jìng)。此外，由于大部分(fēn)REITs的组合资产聚焦香港零(líng)售业、酒店、写字楼等传统资(zī)产。在当前的环境下，这类资产面临(lín)一定的挑(tiāo)战。

来源：香(xiāng)港交易所网站。

事实上，将REITs纳入(rù)股票互联互通机制业内呼吁(xū)已久。早在 2021年，香港金发局就撰写报告提议(yì)两地监管将REITs纳入互联互通(tōng)。金(jīn)发局的报告指出(chū)，亚(yà)洲规模最大的(de)REIT选(xuǎn)择在香港上市证(zhèng)明了香港市场的吸引力，然而香港REITs市场亦有需(xū)改善的地方。

金发局就香港REITs的(de)发展给出五条政策建(jiàn)议。五(wǔ)条之中，金(jīn)发(fā)局认为流动性问(wèn)题(tí)是(shì)最迫切(qiè)需要解决的问题。流动性是决定(dìng)香港房地产投资信托基金（REITs）市(shì)场(chǎng)吸引力的最(zuì)关键因素之(zhī)一。对于投(tóu)资者来说，更高的流动性意味着更高的交(jiāo)易(yì)效率、更低的交(jiāo)易成本和更小的价格波动性；对于发起人来说，更高的流动(dòng)性(xìng)意味着更容易(yì)进行(xíng)资(zī)本筹集和更公平的价(jià)格估值；对于中介机构来说，更(gèng)具流动性的市场意味着更多的商机。最重要的是(shì)，流动性将市(shì)场参与者联系在一起，有助于REITs生态中形成良性循环。

数据一定(dìng)程度上印证了金发局对于香港REITs流动性的担忧(yōu)。根据港(gǎng)交所的数(shù)据，即便在成交较(jiào)为活(huó)跃的4月22日至4月26日这一周，香港REITs仍有不少成交量乏善可陈。例(lì)如，4月26日，11只REITs中10只拥有成交数据，其中3只全日成交金额(é)低于100万港元。

在(zài)亚洲，新加坡(pō)、日本、中(zhōng)国香港是REITs发展较(jiào)早的市场。截至(zhì)4月26日(rì)收盘，香港REITs的总市值为1258.5亿港元。这一市值规模显著低于新(xīn)加(jiā)坡和日本。记者从新加坡(pō)房地产信托协会获(huò)悉，截至2023年底，新加坡REITs的总规模约(yuē)为744亿美元，折合5811.98亿港元。截至2023年底，亚洲最大的(de)REITs市场——日本REITs总规模约折合6552.24亿港元。

约一半的美国家庭持(chí)有REITs

在包括美国在内的部分成熟市场，REITs是普惠(huì)金融的重要配置工具。这给了包括(kuò)中国内地、中国香港在(zài)内的亚洲(zhōu)REITs管理人和原始权益人想象(xiàng)空间。

美(měi)国房地产投资信托协会（Nareit）的最新研(yán)究报(bào)告显示，约1.68亿美国人或者50%的美国(guó)家庭投资REITs，他们或直接持(chí)有(yǒu)REITs或(huò)者通过公募基金产品间(jiān)接持有REITs。

根据美(měi)联(lián)储的消费者(zhě)财务调查数据，美国家庭(tíng)通过如下方式持有REITs。首先，在税收递延养(yǎng)老账(zhàng)户中(zhōng)持有REITs；其次，直接持有REITs；第三(sān)，通过集合投资基金持有；最(zuì)后(hòu)，通过其它的管理资产方式持(chí)有。这些途径并不是相互独立的。综合统计下来，约58%的家庭至少通过上述四种方式中的(de)一种持有REITs。其中(zhōng)，税收递延养老账户是美(měi)国家(jiā)庭持有REITs最常用的方式。

Nareit报告估算称，在美国，85%的一般股票型(xíng)基金持有REITs。报告称，这一估算甚至略显保守，因为宽基(jī)指数很多含有REITs。此外(wài)，REITs也是401(k)账户青睐的资产类型。401(k) 之外，养老产品（解决方案）对REITs也多青睐有加。例如，几乎所有的目标日期基金都投资了REITs。平衡(héng)型基金中含REITs的比例可能与一般股票基金类似。

数据(jù)显示，截(jié)至(zhì)2024年3月底，富时罗素Nareit全REITs指数成份股总市值为1.345万亿美元，指数含194只REITs，其中(zhōng)158只REITs于美国纽交(jiāo)所上市。

香(xiāng)港最高补贴800万港元吸引REIT在港上(shàng)市

香港监管机构大力推(tuī)动REITs发展。日前，香港证券及期货事务监察委(wěi)员会（SFC）宣布政府延长三年的补助计划，以补贴(tiē)在香港设立开(kāi)放式基金公司（OFCs）和房地产投资信托基金（REITs）。

对于(yú)在香港设立或迁入香港的OFC，以(yǐ)及(j海德股份2023年度业绩创历史新高高股息高分红凸显投资价值í)在香港联合交易所上市的SFC授权的REITs，延长的计划将覆盖支付给(gěi)香港本地服务(wù)提供商的符(fú)合条件费用的(de)70%。公开发行的OFC每家(jiā)最高(gāo)补助100万港元，私募OFC每家最高补助50万港元，每家(jiā)REIT最高补助800万港元。

延(yán)长的计划将于2024年5月10日至(zhì)2027年5月9日期间(jiān)开(kāi)放申请，采用先到(dào)先得的原则。REITs方面(miàn)，SFC授权(quán)的房地产投资信托基金（REITs）于2021年5月 10日或之(zhī)后在香港联合交(jiāo)易(yì)所(suǒ)（SEHK）上市，上市时的最低市值为15亿美元(yuán)（或等值）。

机构人士(shì)表示，就REITs纳入互联互通而言，如何(hé)让(ràng)两地的投资者了解对方市场的REITs是重要问题之一。内地公募REITs起步初期，管理(lǐ)人费尽(jǐn)心思向投资者介绍(shào)REITs。例如，不少基金公司(sī)邀请投资者(zhě)走进底层资产，以让(ràng)投资(zī)者了解公募基础设施REITs到底(dǐ)是什么。

近年来，中国(guó)股票市场(chǎng)显著波动，投资者逐(zhú)步认可了(le)REITs这种可带来相(xiāng)对稳定收益的资(zī)产。不(bù)过，REITs加入互联互通之后，投资者(zhě)会有怎样的反应，仍(réng)待观察。

编(biān)辑：小茉(mò)

审核：许闻

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