一则大利好，千亿市场大涨！

中国基金(jīn)报吴娟娟

两地监管机构计划将REITs纳入互联互通(tōng)机制提振市场信心，4月22日至4月26日一周，香港REITs大涨。与此同(tóng)时，数据显示，REITs发展较早今日465只个股突破五日均线的美国，最新市场(chǎng)总规模约为1.345万亿美元。约1.68亿美国人或者50%的美国家(jiā)庭投资了REITs。其中，税收递延的养老账户是美国(guó)投资者持有(yǒu)REITs的主要(yào)方式(shì)之一(yī)。机构人士表(biǎo)示，这(zhè)给了中国REITs巨大的想象空(kōng)间。

亚洲最大REIT大涨近10%

数据显示，截至目前，在港交(jiāo)所交易的(de)REITs有11只。其中市值最大的为领展旗下的“LINK REIT”。截至4月26日收盘，“LINK REIT”市值为(wèi)865.7亿(yì)港元(yuán)，本周累计上涨了9.89%。该REIT也是(shì)亚(yà)洲(zhōu)市场规(guī)模最大的。

香港市值位居第二的REIT为(wèi)“冠君REIT”，最新市值为107亿港元。本(běn)周“冠君REIT”累计上涨17.22%。市值排名第三的置富产业信托，最新市值为76.9亿港元，本周累计上(shàng)涨12.09%。领展旗下的LINK REIT也是亚(yà)洲市场规模最大的REIT。

4月19日，中国证(zhèng)监会推出五条措施以(yǐ)促进内地和(hé)香港资本市(shì)场(chǎng)互联互通，助(zhù)力香港国际金融中心建设(shè)。金融机构关注到(dào)REITs纳入互联互通对(duì)香港REITs的提振作用(yòng)。

日前，汇丰研(yán)究发表报告称，预计最快2024年6月，REITs可(kě)纳入互联互通。汇丰研究认(rèn)为香港REITs中(zhōng)，领展为主要受益者之一。利好消息之外，汇丰研究亦指出了香港REITs承受的压力，其中一重压(yā)力来(lái)自全球(qiú)高息环境。此外，由于大部分REITs的组合(hé)资产聚焦香港零售业、酒店、写字楼等传统资产。在当前的环境(jìng)下，这类资产面临一定的挑战(zhàn)。

来(lái)源：香港交易所网站。

事实上，将REITs纳入(rù)股票互联互通机制业内呼(hū)吁已(yǐ)久。早在2021年(nián)，香港金发局就撰写报告提(tí)议两地监管将(jiāng)REITs纳入互联互通。金发局(jú)的报告指(zhǐ)出，亚(yà)洲规模最大(dà)的(de)REIT选(xuǎn)择在香港上市证明了香港市场的(de)吸(xī)引力，然(rán)而香港(gǎng)REITs市场亦(yì)有需改(gǎi)善的地方。

金发局就香港REITs的发展给出五条政策(cè)建议。五条之中，金发局(jú)认为流动性问题是最迫切需要解决的问题。流动性是决定香港房地产投(tóu)资信托基金（REITs）市场吸引(yǐn)力的最(zuì)关键(jiàn)因素之一。对于投资者来(lái)说，更高的流动性意味(wèi)着(zhe)更高的交(jiāo)易效率、更低的交易成本和更小的价格波动性(xìng)；对于发(fā)起人来说，更高的流动性意味着(zhe)更容易进行(xíng)资本(běn)筹集和更公平的价格估值；对于中介机构来(lái)说(shuō)，更具流动性的(de)市场意味着更多的商机。最重要的(de)是，流(liú)动(dòng)性将市场参(cān)与者联系在(zài)一起，有助于REITs生态中(zhōng)形成良(liáng)性循环。

数据一定(dìng)程度(dù)上印证了金发局对于(yú)香港REITs流动性的担忧。根据港交所的(de)数(shù)据，即便在成交较为活(huó)跃(yuè)的4月22日至(zhì)4月26日这(zhè)一周，香港REITs仍有(yǒu)不少(shǎo)成交(jiāo)量乏(fá)善可陈(chén)。例(lì)如，4月(yuè)26日(rì)，11只REITs中10只拥(yōng)有成交数据，其中3只全日成交金额低于100万港(gǎng)元。

在亚洲，新加坡、日本、中国香港(gǎng)是REITs发(fā)展较(jiào)早的市场。截(jié)至4月26日收盘，香港REITs的总市(shì)值为1258.5亿港元(yuán)。这(zhè)一(yī)市值规模(mó)显(xiǎn)著低于新加(jiā)坡和日本(běn)。记者从新加坡房地产信托协(xié)会获悉，截至2023年(nián)底，新加坡REITs的总规模约(yuē)为744亿美元，折合5811.98亿(yì)港元。截至2023年底，亚洲最大的REITs市场——日本REITs总规模约折合6552.24亿港元。

约一半的美国家庭持有REITs

在包括美(měi)国(guó)在内的部(bù)分成(chéng)熟市(shì)场，REITs是普惠金融的重要配置工具。这给了包括中国内地、中国香港(gǎng)在内的亚洲REITs管理人和原始权益人想象空间。

美国房地(dì)产投资信托(tuō)协会（Nareit）的最新研(yán)究(jiū)报告(gào)显示，约1.68亿美国人或者50%的(de)美国(guó)家庭投资REITs，他们或直(zhí)接持有REITs或者通过公募基金产(chǎn)品间接持有REITs。

根据美(měi)联储的消费者财务调(diào)查数据，美国家庭通过如下方(fāng)式持(chí)有REITs。首先，在税收递延养老账(zhàng)户中持(chí)有(yǒu)REITs；其次，直接持(chí)有REITs；第三，通过集合投资(zī)基金持有(yǒu)；最后(hòu)，通过其(qí)它的管理资产方式(shì)持有。这些(xiē)途径(jìng)并不是(shì)相互独立的。综合统计下来，约58%的家庭至少通过上述四种方式中的一(yī)种持有REITs。其中，税收递延养老账户是美(měi)国家庭(tíng)持(chí)有REITs最常用的方式。

Nareit报告估算称，在美国，85%的一般股票型基金(jīn)持(chí)有(yǒu)REITs。报告称，这一(yī)估算甚至略显保守(shǒu)，因为宽基指数(shù)很多含有REITs。此外，REITs也是401(k)账户青睐的资产类型。401(k) 之(zhī)外，养老产品（解决方案）对REITs也多青(qīng)睐有加。例如，几(jǐ)乎所有的目标(biāo)日期基金都投资了REITs。平衡型基金中(zhōng)含REITs的(de)比例可能与一般股票基金类似。

数据显示，截至2024年3月(yuè)底(dǐ)，富时罗素Nareit全REITs指数成份股(gǔ)总市值为1.345万亿美元，指数含(hán)194只REITs，其中158只REITs于美国纽交(jiāo)所上市。

香(xiāng)港最高补贴800万港元(yuán)吸引REIT在(zài)港上市

香港监管(guǎn)机构大力推动REITs发展。今日465只个股突破五日均线日前(qián)，香港证券及期货(huò)事务监察委员会（SFC）宣布政府延长三年(nián)的补助(zhù)计(jì)划，以(yǐ)补(bǔ)贴(tiē)在香港设立开放式基金公司（OFCs）和房地(dì)产投资信托基金（REITs）。

对于在香港设立或迁入香港的OFC，以(yǐ)及在香港联合(hé)交易所上市的(de)SFC授(shòu)权的REITs，延长的(de)计划将(jiāng)覆盖(gài)支付给香港本地服务提供商的符合条件费用的70%。公开发行(xíng)的OFC每家最高补助100万港元，私募OFC每家最高补助50万(wàn)港元，每家REIT最高补助800万(wàn)港元。

延长的计划将于2024年5月10日至(zhì)2027年(nián)5月9日期间(jiān)开放申请，采用(yòng)先到先得的原则。REITs方面，SFC授权的房地(dì)产(chǎn)投(tóu)资信托基金（REITs）于2021年5月(yuè)10日或之后在香港联合交易所（SEHK）上市，上市(shì)时(shí)的(de)最低市值为15亿(yì)美元（或(huò)等值）。

机构人士(shì)表示(shì)，就REITs纳(nà)入互联互通而言，如何让两地的投资(zī)者(zhě)了解对方(fāng)市场的REITs是重要问题之一。内地公募REITs起步初期，管(guǎn)理人费(fèi)尽心思向(xiàng)投资者介绍REITs。例如，不少(shǎo)基金(jīn)公司邀请投资者走进底层资产，以让投资者了解公募基础设施REITs到(dào)底是(shì)什么。

近年来，中国股票市场显著波动，投资者逐步认可了REITs这种可带来相对稳定收益的资产。不过(guò)，REITs加入互联互通之后，投资者会有(yǒu)怎样的反应，仍待观(guān)察。

编辑：小茉

审核：许闻

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