万科突发！

这阵(zhèn)仗(zhàng)太久没见了！

今天，万科A巨量大单封死涨停(tíng)板，万科企业(yè)一度暴(bào)拉近20%，万(wàn)科境内债普遍上涨。与此(cǐ)同时，A股房(fáng)地产板块大涨超6%，港股(gǔ)内(nèi)房股板块狂拉超9%。最为关键的是，万科涨停(tíng)的量亦达到了宝万之争以来(lái)的最(zuì)大值。

从走(zǒu)向来看，北上资金今天上(shàng)午再度狂(kuáng)买近137亿元(yuán)。这意味着，有大钱进入到股市。那么，如此多的资金进(jìn)场做(zuò)多，他们究(jiū)竟看到(dào)了什么(me)？业内研究人士认为，基本(běn)面承压强化政策期许全球流动性切换或(huò)致“错杀”标的(de)反(fǎn)弹。此外(wài)，今天市场传出“淡化三大工程”等小作文，亦(yì)激发市场做多热情。

万科引爆

8年未见！今天，万科A被巨量大单封死(sǐ)涨停，截至下午两点，换手率已(yǐ)经超过(guò)5%，万科(kē)企业更是飙涨近20%。万科境(jìng)内债普遍上涨，“22万科04”涨超7%，“21万科04”涨超6%，“22万科06”涨6%，“20万(wàn)科06”涨近5%，“20万科(kē)08”“22万科05”“21万科(kē)02”均涨超3%。

不止万科，地产股几乎全线爆(bào)发。华夏幸福、荣(róng)盛发展、大(dà)龙地产(chǎn)、金地集(jí)团等20余(yú)股涨停。

天(tiān)风证券认为，4月26日、4月29日，地产板块连续两日大幅反弹(dàn)，主要或受外资机(jī)构发布看多的观点，北向资金(jīn)大幅净流入；生活需要感动作文消息面上，传五一后北上广(guǎng)深逐步(bù)取消限购措(cuò)施，本周内长沙、成都实质(zhì)性(xìng)取消限购，强化放松预期；一季度高层会议(yì)即将召(zhào)开，资金提前布(bù)局博(bó)弈增量政策。短期(qī)政策或聚集(jí)存(cún)量去库，政府成立收储机构、存量改保预期增强，出险(xiǎn)房企存在受益空间等因素影响。

招商证券(quàn)认(rèn)为，近期房(fáng)地产板块关注(zhù)度有所提高，关生活需要感动作文注点可(kě)以(yǐ)归纳为两类：一类(lèi生活需要感动作文)是从基本面(miàn)承压(yā)角度(dù)对更多政策的(de)持续期许，不限于(yú)需(xū)求端以及供(gōng)应端(duān)政策；另外一类则是不论从全球流动性或者国内流动性变化视角，关注风(fēng)格切换的可能。

短期博弈(yì)or意在长远？

最近两(liǎng)个交易日，关(guān)于(yú)房地产的利好消息的确是频繁出现。今天(tiān)，更是传(chuán)出了“淡(dàn)化三大工(gōng)程(chéng)”等小作文。那么(me)，新(xīn)进的资金究竟是博(bó)弈短(duǎn)期，还是意在长远呢？

有机构认为，三大(dà)工程是今年乃至未来几年的重点工作，但是由于(yú)新的“坐地”模式尚在探索期，2024年包括城中(zhōng)村改造的量可能不会很(hěn)大。不过，未来建(jiàn)设规(guī)模逐渐起量(liàng)仍然是大概率事(shì)件。

当前的确需(xū)要去库(kù)存，各地都有(yǒu)探索。南京、郑州也在做，但核心仍然在于地(dì)方政府(fǔ)的投入力度。考虑到地方财政较为紧(jǐn)张，由地方出大钱(qián)去库存的可能性不高。目前(qián)仅(jǐn)有中央尚(shàng)有较多的资源能够协助去库存。

最近(jìn)，包括成都在内的核心一二线城市逐渐走(zǒu)向应放尽放，但节奏可能还是(shì)维持“小步快跑”，政策力度可能没有那么大。此外不仅契税，增值税、个(gè)人所得税这些交易环(huán)节的税(shuì)也需要调整(zhěng)。另外有一部分(fēn)人对高层会议出台的政策(cè)有较高的(de)期待，可能提前发(fā)力炒作一波(bō)。

从(cóng)炒(chǎo)作的(de)逻辑来看，市场(chǎng)的倾(qīng)向点基本上在于政策(cè)，而(ér)非基本面。当(dāng)下的政策预期都是向好的(de)，但基本上却并非如此。从当下的基本面来看，来(lái)自招商证券的数据显示，4月1日—4月(yuè)25日样本城(chéng)市(shì)新房成交面积同(tóng)比减少39%，二手房成交面积同比(bǐ)减少11%，新房和二(èr)手房同比降幅均有所收窄，但(dàn)同比降幅的(de)收窄或有基数下降的(de)更大(dà)贡献，而日均成交水平也能反映这(zhè)一点，近期新房日均成交面积仍处(chù)于近5年(nián)最低水平，而二手房成交面积也仅仅(jǐn)高于2022年同期，低于近5年中其余年份(fèn)同期(qī)水平。

这次会否有所不(bù)同？

其实，博弈政策已经不(bù)是第(dì)一次。那么，这次会(huì)不会有所不同？

当前，市场成交仍处于底部阶段，春(chūn)节后对“小(xiǎo)阳春”过高预期或正经历向(xiàng)下修正。回顾3月份(fèn)统计局口径房地产数据，“小阳春”成色欠佳，个别一线城市即便在小阳春市场(chǎng)表现不错，也因为二(èr)手房供应（挂牌(pái)）的增加削弱了其影响，表现为(wèi)历史经验的房价涨跌的销量分水(shuǐ)岭并(bìng)未起效，市(shì)场仍然呈现以价换量的特(tè)点，这其实就是(shì)需求改善(shàn)但(dàn)供需关系难以改善的结果。

招商证(zhèng)券认为，当前(qián)市场情绪或从更广泛的风(fēng)格切换角度关注(zhù)房地产。过去，民生、风(fēng)险防范、经济是政策(cè)关注的三个重要维度，当前这三个维度(dù)或(huò)一致指向进一步宽松。从当前市场情绪观察(chá)，市场对供需两端政策进一步发力的预(yù)期或在(zài)强化，这(zhè)种预期和以往仅仅参与房地产和产业链股票政策博弈的(de)情况可能不大相同，更广(guǎng)泛市场参与者可能由于风格(gé)切换的潜在配(pèi)置需求，也难以不关注房地产(chǎn)。

本轮市场关注度(dù)提高的背景或与3月有(yǒu)所差异。年初以来，房地产股票曾经在3月经历过一波反弹，原因是基本面和信用预期的“V”形变化(huà)带来(lái)房(fáng)地产板块及(jí)产业链股、债价格反(fǎn)弹。目前(qián)来看，与当(dāng)时不同的是，彼时是部分投资人有销售基本(běn)面修复(fù)预期，而目前是基本(běn)面承压带动投资下行从而对更多(duō)政策产生预期。同时，信用预期和当时也有不同，当时是从个别房企(qǐ)公告感受到了新增资金(jīn)出现(xiàn)的积极可(kě)能，而目前更多(duō)或是市场在观察部分城市，不同类型去库存政策（需求端和(hé)供应端）的进展和评估阶段，拥有一些观(guān)察点溢价。

校对：高源

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