“撤辣”后，香港楼市走进下一个春风里？

4月(yuè)香江，阴雨连绵，但难挡大家的看房热(rè)情(qíng)。

4月20日，香(xiāng)港将军(jūn)澳一个新开售楼盘迎来第二期抽签日，由于楼盘地(dì)铁上盖，周边地区(qū)教育资源丰富(fù)，因此受到(dào)了许多购(gòu)房(fáng)者的(de)青睐。售(shòu)楼处大厅摆放着20多张小圆桌，周围挤满了中签的买家与(yǔ)销售顾问，热切地商讨着支付事宜。房产中介则在电梯和大(dà)厅之(zhī)间不停穿(chuān)梭，送走(zǒu)上一位购房者后，又在电(diàn)梯14.74亿元资金今日流出通信股口(kǒu)等待(dài)下一位客户。

（售楼部挤满了中签的买家与销(xiāo)售(shòu)顾问摄/贾明睿）

在(zài)香港楼市全面“撤辣”近两个月后，此番景象在香(xiāng)港多个(gè)楼盘轮番上演。2月28日，香港楼市“平地一声雷”。香港特别行政(zhèng)区(qū)财政司司长陈茂(mào)波宣布，即日起撤销所有住宅(zhái)物业需求管理(lǐ)措施，住(zhù)宅(zhái)物业交易(yì)无(wú)须缴交额外印花税、买家印花税和新住宅印(yìn)花税；物业按揭贷款的逆周期(qī)宏观审慎监管措施也会进一步放宽。

这是香港(gǎng)为提振楼市(shì)注入的一剂“强心针”，目前(qián)来看，效果显(xiǎn)著。香港置(zhì)业研究部董事王品弟(dì)表(biǎo)示，土地(dì)注册处资(zī)料(liào)显示，本月至今(截至18日)整(zhěng)体物业(包括一(yī)手私宅(zhái)及二手住宅、一手公营房屋(wū)、工商铺、纯车位及其他非住宅)录得6396宗注册，较上月同(tóng)期的1790宗大幅增(zēng)加近2.6倍。由于注册量(liàng)属滞后数(shù)字，4月注(zhù)册个案一般主要反(fǎn)映3月楼(lóu)市于财政预算案公布全面(miàn)撤辣后的畅旺市况。

值得关注的是，内(nèi)地客成为(wèi)了本轮购房的一大主力(lì)，有香港房产中介告诉21记者，“基本上我所有的客(kè)人都来自内地”，从(cóng)需求看，自住和投资都有。对于“刚需族”而言，子女教育以及低价入手(shǒu)成为(wèi)了他们买房的最大诱因。

当然，也有许多人仍在观(guān)望。他们有的通(tōng)过“优才计划”来港半年，买房(fáng)已经提上(shàng)日程；有的即将拿到香港14.74亿元资金今日流出通信股永居，但“撤辣”似乎也反映出香港整体经(jīng)济的动力不足，这让他们(men)对于买房与否(fǒu)显得更加踌(chóu)躇。

全面“撤辣”之后(hòu)，这些组成了香港楼市的复杂图(tú)景：新盘争先推出、中介(jiè)迎来了难(nán)得的“忙时”、“西饼客”大笔扫货、“刚需(xū)族”有的犹豫(yù)有(yǒu)的落定(dìng)…..曾(céng)经“哺育”了李嘉诚(chéng)、郭得胜、李兆基、郑裕彤四大家族的香(xiāng)港房产经济(jì)，能(néng)否走进下一个春风里？

内地买(mǎi)家众生相

2023年10月，黎小姐通(tōng)过优才计(jì)划成功拿到了签证，从事ESG工作的她目前频繁往返于(yú)深圳、香港两地。

在(zài)港(gǎng)半年，黎(lí)小(xiǎo)姐的置业计划开始提上日程。黎(lí)小姐告诉21记者，“撤辣”对于(yú)她的置业计划有部分影响，但并非最重要因素，“初衷是打算在香港(gǎng)长期发展，也比较看好香港住宅的保(bǎo)值”。

近段时间以来，黎小姐先后到启德、大角咀、南昌等地寻找合(hé)适的房源。于她而言，街区氛围和配套(tào)，以及交通便(biàn)利程度，尤(yóu)其是往(wǎng)返内地(dì)的便捷程度是最重要的选房因素，“这两个因(yīn)素影响长期的居(jū)住价值，会在此基础上考虑(lǜ)性(xìng)价比”。

事实上，对于外来(lái)人才，香(xiāng)港特区政府提前打(dǎ)开了“撤辣”通道。香港行政长官(guān)在2023年施(shī)政报告中明确，为外来人才的置业印(yìn)花税实施“先免后征”，即在购(gòu)入物业时先暂免征收相关税项，若其后(hòu)未能成为香(xiāng)港永久(jiǔ)性居民才缴付相关税项。

过去几年，香港通(tōng)过“优才计(jì)划”、“高才通计划”等人才引进措施(shī)吸引了大量内地人才到港发展。香港特区政府劳工及福利(lì)局局长孙玉菡(hàn)透露(lù)，截至今年2月底，“高才通计划”共收(shōu)到逾7.2万宗申请，其中近5.9万宗获(huò)批，已有约4.4万人通过(guò)该计划来港。加上经其他(tā)人才(cái)入(rù)境计划获批的申请，由去年至今总计约10.8万(wàn)名人才已抵(dǐ)港。

黎小姐了解到，通过“优才计划”、“高(gāo)才通计(jì)划”等移居(jū)香港(gǎng)的内(nèi)地(dì)朋友，目前仍以(yǐ)租房为主，较少考虑置业。但这(zhè)些在港发展、定居意愿较(jiào)大的人群，依然有望成为香港房地产市场新需求的一大主力。

同样来自内地的赵女士目前在内地和香港经营一家留(liú)学咨询公司。在她的(de)计(jì)划里，孩子以后会在香港读书，因此(cǐ)买房计划(huà)原就在列。在香港特区政府推出(chū)“撤辣”措施后，这一计划被提前了。多番比较后，赵女士准备在(zài)大围购置(zhì)一(yī)套二(èr)手房或者在启德(dé)入手一套新房(fáng)。

子女(nǚ)教育以(yǐ)及趁低买入成为了赵女士购房的重要推手(shǒu)。“买房考(kǎo)虑最多肯定是投资价值，虽然不能说(shuō)是抄底，但(dàn)价格回落(luò)到一(yī)个觉得可以出(chū)手的计算，结(jié)合孩子未来(lái)的规划，买房计划基本就落(luò)实了。”

赵女士表示，身边有到港(gǎng)买房(fáng)计划的人士与她的考虑差不多，都是前期做(zuò)投(tóu)资，后期(qī)用于孩子上学。

与他们相比(bǐ)，白兰要显得更(gèng)加谨慎。“某种程(chéng)度(dù)上而言，‘撤辣’会(huì)让(ràng)我更担心（香港）经济情况(kuàng)，会让(ràng)我更怀疑买房是不是一个正(zhèng)确的决定。”当(dāng)香港特区政府宣布“先免(miǎn)后征”时，决(jué)心要拿到永居的白兰就知道(dào)自己不需要缴纳(nà)这部分税款，也(yě)因此，对于全面“撤辣”的推出，白兰并不敏感。

于白兰而言，最重要的(de)影(yǐng)响(xiǎng)因素还是房(fáng)价，“还(hái)是有(yǒu)点犹豫，这(zhè)个房子是要买来自住还是买来投资？如果(guǒ)是投资，最重要的是(shì)房价能不能涨，这个还是取(qǔ)决于经济情况和市场信心，但这(zhè)两点我并没有(yǒu)看到(dào)很积极的方(fāng)向。”

一手成交创近(jìn)11年(nián)新高(gāo)

从各大楼盘的交易(yì)数据来看，全面“撤辣”在短期(qī)内取得了明显(xiǎn)成效。记者了解到，有新开售的楼(lóu)盘超购27倍；有的(de)项目即便门槛较高，总价在2000-3000万港元，但也去化得很快。

根据统计，香(xiāng)港楼市全(quán)面“撤辣”后，3月一手房市场录得约(yuē)4170宗成交，为《一手住宅物业销售条例》2013年4月实施以来，近11年单月新高。

二手市(shì)场同样回温。美联物业研究(jiū)中心综合土地(dì)注册处资料显示(shì)，3月二手住宅注册量录得2701宗，较2月2219宗回升约21.7%。同时，鉴于土地(dì)注册处(chù)注册个案(àn)属滞后(hòu)数据，因此2月底财案(àn)撤辣后的楼(lóu)市表现(xiàn)尚(shàng)未于上述3月注册量(liàng)全面反映出来。

内地客成为了本(běn)轮香港楼市(shì)成交复苏的主要推手(shǒu)之一。香港置业一手盘客(kè)户主任陈先生向21记者表(biǎo)示，最近来看一手楼盘的客户中(zhōng)，大概(gài)7成来自内地。问及“撤辣”前后的情况，陈永智(zhì)称变化很大(dà)，“之前都要等拿到永居才可以减税，而拿到永居意味(wèi)着放弃原来的内地(dì)户口(kǒu)，现在(zài)不需要这(zhè)样了，内地(dì)同胞可以直接减税置业(yè)。”

在陈先生看来，“香(xiāng)港本地的购房力(lì)已经很弱了(le)，现在香(xiāng)港一手(shǒu)房市场面向(xiàng)的(de)主要就是内(nèi)地客户(hù)。”

需要指出的是(shì)，在全面“撤(chè)辣”之前，香港特区政府已经将买家印(yìn)花税和新住宅印花税税率减半，均从之前的(de)15%减至7.5%。这两个税款面向的对(duì)象都包括非香港永(yǒng)久性居民，在推出(chū)之初，这两(liǎng)个税款就是作为香港房产需求管理措施的(de)一部分，藉以遏抑外来需求和减(jiǎn)低投资需求，从而(ér)稳定住宅物业市场。

但是，由于经(jīng)济低迷、利率高企叠加流失，香港房产(chǎn)市场陷入了长(zhǎng)时间低迷。如(rú)今，来自内地的(de)刚需客与投资客再次“带资”进入(rù)香港房产市场(chǎng)。

从投(tóu)资(zī)角度看，“香港(gǎng)的物业投资历史悠(yōu)久，且租金回报率比(bǐ)较可观，一般可以(yǐ)达(dá)到3厘（3%），CBD附近的可以达到4厘(lí)（4%）。香(xiāng)港作为国际金融中心，聚集了一大批国际国内人才，相信较(jiào)容易放租。”香港仲量联行资深董事李远峰向21记者(zhě)表示。

同时，香港的租金(jīn)明显高(gāo)于内地城市，“如果同一笔钱花在香港和内地(dì)，回报率肯定是香港高。”陈先生表示。的(de)确，从投(tóu)资(zī)属性看，香港租售比情况比内(nèi)地好，但持(chí)有(yǒu)成本也比较高。

就此(cǐ)，李远峰回应称，成本考虑主(zhǔ)要看买家是否(fǒu)做借贷以及按揭利息情况，差饷、管理(lǐ)费及其他费用占比并不高，结(jié)合香港法制健全，相信香港物业依然是不错的长线持有(yǒu)资产。

长(zhǎng)期复苏需要更多支撑

上世纪90年(nián)代，作为香港(gǎng)经济的重要支(zhī)柱，地产业被视(shì)作“香(xiāng)港经济的(de)寒暑表”；后来随着时间推移，高(gāo)地价、高楼价问题逐渐成为了香港(gǎng)突出(chū)的社会问题；近几年，香港楼市更是陷入(rù)了(le)长期低迷。

美联物业数据显(xiǎn)示，2023年香港楼市共推出35个全新(xīn)新盘项目，涉及单位总数14119套，于(yú)2023年共售出6740个单(dān)位，售(shòu)出率(lǜ)约48%，不足五成(chéng)。拉长时间线来(lái)看，这一售出率较2022年约53%进一步下挫，较2020年的约70%更是显(xiǎn)著下降。

在(zài)难得的购买(mǎi)潮以及去库存(cún)压力下，许多地产企业“以价(jià)换量”，加速去化。有消息(xī)称，香(xiāng)港首富李嘉诚旗下长实集团推售的BlueCoast成本价为2.8万港元/平方呎(chǐ)(1呎约等于0.093平方米），但均价(jià)仅2.19万港(gǎng)元/平方呎，相当于打(dǎ)了七八折，且(qiě)比(bǐ)周边同类新盘便宜约6000港元/平方(fāng)呎，价格优势明(míng)显。

长实执行董事赵国雄表示(shì)，BlueCoast首批属“捞底价”，考虑到当前低迷(mí)的房市和竞争激烈的市场环境，这次开价“蚀少当赚”。去年8月，长实集团旗(qí)下(xià)的“亲海駅II”的低价促销也曾(céng)掀起市场热(rè)议。

如今，从3月数据看，全面“撤辣”之后，香港楼市迎来“小阳春”。但是(shì)，从更长的时间坐标(biāo)看，香港(gǎng)楼市仍难称复(fù)苏。

首(shǒu)先，库存压力仍很大。根据香港房屋局以及(jí)美联物业(yè)研究中心数据，截至2023年底，香港楼(lóu)盘的“货(huò)尾”（新盘销(xiāo)售剩余未卖(mài)出的单位）已达2.03万套，达近20年来新高，同(tóng)时，潜在新盘供应(yīng)单位数创历史新高，达10.9万个(gè)单位，创有记(jì)录(lù)以来新高。

同(tóng)时，楼市走势仍未明朗。中原地产研究部高(gāo)级联席董事杨明(míng)仪4月19日表示，反映香港主要(yào)大型屋苑二手(shǒu)住宅楼市走(zǒu)势的中原城市领先指(zhǐ)数CCL最新报(bào)146.35点，虽高于“撤(chè)辣”前的143.02点，但仍处于逾7年低位，在(zài)2017年(nián)1月底水平徘徊。该(gāi)指数较2021年8月191.34点历史高(gāo)位(wèi)跌23.51%，较2023年4月168.40点高位跌13.09%，而2024年则累跌0.58%。

李远峰向记者表示，“撤辣”后市场的反应很(hěn)直(zhí)接，入(rù)市成本降低有效刺激了成(chéng)交量(liàng)。但是(shì)在2018、2019年政府推出了较多(duō)土地，从发展周期看，这两年正是(shì)项目落(luò)成的高峰(fēng)期，在(zài)供过于求的情(qíng)况下(xià)，房价走(zǒu)势预计会走低。

“最近新推的几个新盘价格整价较市场价有(yǒu)所折让，推低了房产指数，全(quán)年来看可能会同比下跌。我们预(yù)计货(huò)存积(jī)压情况缓解后(hòu)，指数才有机会回升。”李远峰同时还指出，在利息维持高位(wèi)，香港经(jīng)济复(fù)苏(sū)较预期缓慢的情(qíng)况下，香港的(de)楼价复苏还需(xū)要时间。

长(zhǎng)远而(ér)言，香港(gǎng)楼市(shì)该(gāi)如何走进(jìn)下一个(gè)春风(fēng)里？

广东(dōng)省城规(guī)院住房政策研究中(zhōng)心首席研究(jiū)员李宇嘉向21记者(zhě)表示，“全面”撤辣带来的效果肯定是正面的。“香港是自由港(gǎng)，物业(yè)价值的稳(wěn)定非常关键，会影响到资金进出(chū)以及香(xiāng)港对于境内(nèi)外资金、投资者的吸引力。因此，当(dāng)物业价值跌到一(yī)定程度，就会采取手段来稳定物业价值，从而稳定香港对于全(quán)球资金的吸引力。”

在李宇(yǔ)嘉看来(lái)，香14.74亿元资金今日流出通信股港(gǎng)过去以地产、金融行业为发展中心，如今这两(liǎng)个行业遭遇逆风(fēng)，同时也出现了(le)产业(yè)空心化趋势。在此背景下，“香港房地产价格和(hé)行业未来(lái)走(zǒu)势发展很大程度上取决于能否融(róng)入(rù)内地、融入大湾区，即香(xiāng)港与大湾(wān)区的互联(lián)互通、与(yǔ)内地城市的要素双向流动。吸引更多的企业进(jìn)来，如(rú)此才可(kě)以扩大(dà)市场对房地产的(de)需求，让香港地产的复苏前景更明朗(lǎng)，动力更(gèng)足。”

李宇嘉补充(chōng)称，香港在国际规则、金融服务方面依然有很强的优势，内地企业(yè)有这些(xiē)方面的需求，如果(guǒ)能够结合(hé)起来，补充香(xiāng)港产业(yè)空(kōng)心(xīn)化的不足，那么地产发(fā)展还(hái)会有较(jiào)大的发展空间，“单靠政策(cè)难以将香港房地产市场(chǎng)稳定下来”。

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