最新回应来了！“合作”还是“保壳”？万达商管之后，太盟投资这一次要拯救住宅地产公司了？

出险之(zhī)后，中南建设需要(yào)解决的短债规(guī)模(mó)越来越大。倘若“白衣骑士(shì)”入主，推动其盘活资产，势必要具(jù)备(bèi)足够的(de)融资或偿债能力，且掏(tāo)出真金白银。

刚刚注资万达商管(guǎn)的太盟投资集团(tuán)，这(zhè)一次真(zhēn)的要出手(shǒu)拯救这家住宅地(dì)产(chǎn)公司吗？毕(bì)竟，在此之前，其鲜有投(tóu)资国内住宅类(lèi)房地(dì)产项目，而展示(shì)出与外资不动产基金相似的投资偏好。

来源：新(xīn)财富杂志(zhì)（ID：xcfplus）

作者：杜冬东

4月24日，中南建设复牌，股(gǔ)票简称变更为“ST中南”。就在被(bèi)“戴帽”前的4月22日，其股价却一字涨停(tíng)。

这一(yī)背景是，4月20日(rì)下午，市场传出重磅消息(xī)，由江苏南(nán)通(tōng)市海门区政府牵头，中南建设(shè)的大股东中南城市建设投资有限公司（简称“中(zhōng)南城(chéng)建”），与太盟(méng)投(tóu)资集团（PAG）及江苏资(zī)产等机(jī)构在洽谈(tán)债务化解、股权交易(yì)等合作。4月21日，中南(nán)建设方面向媒体证实了这一事(shì)项(xiàng)。

4月(yuè)22日(rì)为(wèi)上述消息公开后的首个交易日，中南建设收获一个10.53%的涨停，股价报收0.84元/股。

有评论由此称，深陷(xiàn)债务泥潭的中南建设可能迎来“白衣骑士”。

这是因为，太盟投资集团(tuán)在业内有(yǒu)着亚洲“小黑石(shí)”之称。此前不(bù)到一个月，太盟投资集团刚(gāng)刚签署投资(zī)协议，联(lián)合(hé)中东资本，向大连新达盟商业管理有限公(gōng)司投资(zī)约600亿元，对珠(zhū)海万达商(shāng)管进行股权重(zhòng)组。王(wáng)健林的困境由此大为缓解。

22日晚间，深(shēn)交所即下发关注函，要求中南建设就前述事项的真实性做出说明。

“目前双方仅就合作的可能(néng)性进行探(tàn)讨，无具体的方案或(huò)推进计划。该事项尚处于筹划阶段，对公司影响具有重大不确定性。”2024年4月25日，ST中南回复关注函称。

这(zhè)是怎样一个故事呢？刚刚注资(zī)珠海万达商管的太盟投资集(jí)团，这一次要拯救住宅地产(chǎn)公司吗？中南(nán)建设会就此迎来生机吗(ma)？

中煤能源：一季度净利润49.7亿元同比下降30.5%ng>“苏系黑马”深陷困境

过(guò)去一个季度(dù)，太盟投(tóu)资(zī)集团在(zài)中国资本市(shì)场很火。

3月30日，太(tài)盟投资(zī)集团、中信资本、Ares Management旗下基金（Ares）、阿(ā)布扎比投(tóu)资局（ADIA）旗下全(quán)资(zī)子公(gōng)司Platinum Peony、穆巴(bā)达拉投(tóu)资公司在大(dà)连签署投资协议，联合向大连(lián)新达盟商(shāng)业(yè)管理有限公(gōng)司投资约600亿元，并合计持股60%，大连万(wàn)达商管持有剩余40%的股份。

大连新达盟商业管理有限公司于2024年1月(yuè)成立，对赌赴港上(shàng)市失败(bài)的珠海(hǎi)万达商管为其子公司。

太(tài)盟投资集团此举(jǔ)解除了(le)珠海万达商管的“上(shàng)市对赌危(wēi)机”，有人由此将其掌门人(rén)单伟建称作拉了(le)王健林(lín)一把的人。

因此，4月20日，市场传出太盟投资集(jí)团与(yǔ)当下深陷困境的中南建(jiàn)设发生关联时，投资者不免浮想联(lián)翩。

中南建设曾是“苏系房企”的一匹黑(hēi)马。在业绩巅(diān)峰期的2020年前(qián)后，中南建设的销(xiāo)售规模也有2200多亿元，与(yǔ)金地集团(600383)、招商蛇口(001979)等(děng)不相上下，位列(liè)克而瑞销售榜单Top20。只是(shì)在房地产市(shì)场三强“碧万恒”光芒万丈的那几年，市场对(duì)中南建(jiàn)设的关(guān)注并不算多。

中南建设总(zǒng)部位于“中国建筑之乡(xiāng)”江(jiāng)苏南通。其掌门人陈锦石早年和无(wú)数同乡一样，在建(jiàn)筑工(gōng)地干活，后(hòu)来从施工队做起(qǐ)，直至创立了中南(nán)建筑。此后，他又从建(jiàn)筑施工往上游的(de)房地产开发领(lǐng)域(yù)发展，逐步(bù)打造出如今的中南建设。因此，陈锦(jǐn)石的商业王国中南集团(tuán)与一(yī)般的房地产开发商略有不同(tóng)，旗下既有工程建筑，也有房地产开发业(yè)务。

按照官方的(de)介绍，目前，中南集(jí)团旗下有上市公司中(zhōng)南建设，还有中南(nán)置地、中南建筑、中南实业投资和中南教育等平台。

作为上市公司的中南建设，主(zhǔ)营业务为房地产开发和(hé)建(jiàn)筑施工，兼营酒店及其(qí)他，2009年借(jiè)壳大连金牛上市。其(qí)旗下的房地产业务主要在中南置地，建筑(zhù)施工业务则在中南建筑。

2016年开始，中(zhōng)南建(jiàn)设以“黑马”之势大(dà)举扩张(zhāng)，其销(xiāo)售规模从502亿元一气上冲，并杀入了(le)“2000亿俱乐部”。克而瑞数据显示，2020年，中南置(zhì)地以2068亿元的操(cāo)盘金(jīn)额(é)，位(wèi)居(jū)房企第14位；以1573.9万平方(fāng)米的操盘面积，位居第(dì)10位。

中南集团的快速发展下，陈锦石的身家也水(shuǐ)涨船高，连年进入(rù)“新财富500创富榜”，稳坐(zuò)南通首富之位。

不过，这波冲刺也(yě)闯出了大(dà)麻烦。2021年(nián)开始，受行业调整影响，中南建设销售困难，出现亏损。数据显示，2021年到2023年第三季度，中南建(jiàn)设累计(jì)亏损138.14亿元，资(zī)产负债率高达91.3%。

与多数出险房企一(yī)样，2022年以来，中南建设多次转让旗下资产自救，包(bāo)括(kuò)出售中南丝路城市运营、中南服务子公司等，累计已(yǐ)完(wán)成项(xiàng)目股权转(zhuǎn)让14个。

从股权结构看，中南建设的(de)控股股东为中南城建，实(shí)际控制人为陈锦石及一致行动人。早前，中南城建的持(chí)股比例最高(gāo)达54.12%。自2022年8月起(qǐ)，中南城(chéng)建及(jí)其一(yī)致行动人持有的公司股票持续被财达证券、中邮证券、长江证(zhèng)券等机构强制平(píng)仓(cāng)。截至2024年4月16日，中南城建的(de)持股比(bǐ)例下降至37.74%。

据统计，中(zhōng)南建(jiàn)设近一年有14条被执行人(rén)记录，被执行(xíng)总金(jīn)额20.38亿元(yuán)。实控(kòng)人(rén)陈锦石也成为被执行人，涉案金(jīn)额约13.9亿元(yuán)，其名下还有177条消(xiāo)费限制(zhì)信息。

中南建(jiàn)设的债务压力，也(yě)连累到控(kòng)股股东中(zhōng)南城建。目前，中南城建所持中南建设股份已被大量冻(dòng)结(jié)，截至4月16日，累计被冻结(jié)约14.44亿(yì)股，累计质押约(yuē)12.95亿股，占其持股的88.8%。

中南(nán)建(jiàn)筑列为被执行次数高达152次，被执行总金额也有将(jiāng)近6亿元。被执行涉案的原因(yīn)包括设备租赁、票据纠纷、工程款、买卖合同、劳务(wù)纠纷等(děng)。中南建筑还收到18次(cì)限制消费(fèi)令(lìng)，有 6次股权冻结，股权数额高达1.39亿元。

业绩难(nán)堪(kān)、债务高企，令投资者(zhě)对中南(nán)建设心灰意冷(lěng)。因股价连续10日低于面值，中南建设濒临退市。

盘活资产，需应对庞大短债

2022年(nián)11月7日，中南建设首次公开(kāi)违约(yuē)。其公告称，“由于市场调整、行业非良性循环等原因，暂不(bù)支(zhī)付公司(sī)全资子公司HZID去(qù)年发行的美元票据利息”。

尽管此(cǐ)前(qián)，中国(guó)华融、中国信(xìn)达以及江(jiāng)苏资产均向中南建设伸出(chū)援手，中南建设成为被(bèi)AMC纾困最多(duō)的房企，依然无法扭转局势。

事实上，中南(nán)建设在2021年就(jiù)已(yǐ)经大幅缩减拿地规模，但随着房地产销量整体下行，中南建设的业绩呈现断崖式下滑。2021-2023年，中(zhōng)南建设的合同销售金额(é)从1973.7亿元骤减至398.8亿元(yuán)（表1）。刚刚过去的(de)2024年一季度，中南建设累计合(hé)同销售额仅47.3亿元，同比(bǐ)再减38%。

销售持(chí)续下滑，导致其减(jiǎn)债(zhài)之路变得(dé)艰难。根据中南建设2023年报告，其2023年归母净利润为-52.93亿元。

公开数据显示，中南建设4只存续的美元债均已违约，余额4.646亿美元。目前共有5只(zhǐ)存续境内债，合计51亿元，其中3只已展(zhǎn)期至2028年后(hòu)，分别为“H9中南03”、“H0中(zhōng)南02”、“H1中南01”。另外2只债券(quàn)“20中南建设MTN001”及“20中南建(jiàn)设MTN002”，合计26.77亿元，仍将于一年内(nèi)到期。

尽管中南建设此前(qián)已积极进行债(zhài)务重组，但相关进度仍低于预期。中南建设仍有部分银行和(hé)非银行金融机构借款未能达成新(xīn)的借(jiè)款方案或偿付(fù)，同时，其境外子公司的优先票据重组，也面临(lín)个别投资者反对和清盘风(fēng)险。

iFinD数据显示（表2），2019年至2023年(nián)三季度报，中南建设的(de)长期借款从360.06亿元降至198.88亿元；非流动负债规模(mó)从473.31亿元降至254.79亿元(yuán)；账面资(zī)金从(cóng)254.1亿元快速萎缩至91.14亿元。同期，其短期借(jiè)款、应付票据及应付账款、一年内到期的非流动负债(zhài)的规模均较庞大。

如今，如何应对快速上涨的短(duǎn)债，成为中南建设的当务之急。进一步(bù)说，如果“白衣骑士”要入主推动中南建设(shè)的盘活资产，势必(bì)要具备(bèi)足够的融资或偿债能(néng)力且(qiě)掏出真金白银，才能化解困局。

太盟曾数次(cì)投资中国不动产领域

太盟投资(zī)集团与中南(nán)城建的洽谈，是否意味着将注(zhù)资盘活中(zhōng)南建设，尚(shàng)无法判断。值(zhí)得一提(tí)的是，中南建设的(de)土地储备在江苏省占比较高、区域较(jiào)为集中，且(qiě)三、四线土地储备占(zhàn)比(bǐ)较高，未来开发项目存在一定的去化压力。

过去(qù)一个月，太盟投资(zī)集团(tuán)因对王健林旗下的珠海万达商管的注资而受到市场关注(zhù)。

由于对赌赴港上市失败，珠海万达商管承受着资金和来自投资者(zhě)的巨大压力。2023年12月12日，太盟(méng)与大连万(wàn)达商管集团共同宣布签署投资框架协议，对珠海万达(dá)商管进行股权重组，大连万(wàn)达商管持股(gǔ)40%，太盟等投资人持股60%。

2024年1月，大连新(xīn)达(dá)盟商业管(guǎn)理有限公司成立，珠海万达商管成为其子公司(sī)。3月30日，太盟投资(zī)集团联合5家机构，向大连新达盟(méng)投资600亿元。

由(yóu)此，珠海万达商管的困境解除，但王健林同时也失去了对(duì)珠海万达商管的控股权。

作(zuò)为此(cǐ)战的(de)领投人，太盟投资集团彰显出不俗的资本运(yùn)作(zuò)能力。

据(jù)太盟(méng)投资集团2022年拟赴港(gǎng)上市时公布的招股书显示，其主营(yíng)业务由三部分组成：信贷及市(shì)场、私募股权和不动产。

截至(zhì)2021年底，其总资(zī)产管理规模(mó)超470亿美元(yuán)，其中，信贷及市场(chǎng)业(yè)务占45%，约为210亿美元。2019年至2021年，太盟投资分别实现营业收入4.36亿美元、6.38亿美(měi)元、7.37亿(yì)美元(yuán)，年复合增长(zhǎng)率为30.02%。

官网资料显示(shì)，太(tài)盟投资集团为全球近300家机构基金投资者管理着超过500亿美元的资产，旗下有约(yuē)30支活跃基金。其知名的投资项目包括珍爱网、万达商管、大(dà)阪环球影城、腾讯音乐(lè)（01698.HK）、奈雪的茶（02150.HK）等。

太盟投资(zī)集团(tuán)的掌门人(rén)单伟建在投资圈赫(hè)赫(hè)有(yǒu)名，曾是(shì)全球(qiú)著名私人股权投资公司德克萨斯太平(píng)洋集团（TPG）合伙人，也是TPG亚洲（前身为新桥投(tóu)资集团）联席主管合(hé)伙人。他曾主导一系列颇具影响力的交易，包括率领新桥收购韩国第(dì)一银行，并在一(yī)年(nián)内(nèi)扭亏为盈，以及入主深圳发展银行(xíng)。

公开资(zī)料显示，不动产是太盟投资集团三大核心业(yè)务板块之一(yī)，其曾数(shù)次投资过中国(guó)房地产市场项目：2013年，收购(gòu)上海悦达(dá)889广场项目65%股(gǔ)权；2015年，联手万科、铁狮门(mén)，以35.7亿元收(shōu)购瑞安房地产（00272.HK）旗下上海企业天地三期，并(bìng)向(xiàng)市场筹集等值5.09亿美元贷(dài)款；2017年，与招商蛇口联合设(shè)立(lì)16亿元的(de)地产基金，并(bìng)持有80%权益，随后(hòu)，该基金(jīn)还以(yǐ)境外(wài)协议转让(ràng)的形式，收购(gòu)了招商蛇口(kǒu)持有的上海招商局大厦、上海招商局广场以及北京招商局大厦的(de)部分股(gǔ)权，交易总对价约为50亿元。此外，其还是春泉产业信托的二股东，并曾(céng)两度购入华南城（01668.HK）股份。

2024年2月，太盟(méng)投资集团与苏州高新区签署了合作协议(yì)，要将中国总部落户苏州，统筹(chóu)发展(zhǎn)公司在中国的各类资产管理业务。

通常而言，商用物业项目因标准化程度(dù)高(gāo)、管(guǎn)理成本低，能(néng)够获取长期稳(wěn)定收(shōu)益而外资所青睐，而住宅项目(mù)是开发(fā)型物(wù)业，售卖后不能提供可持续现金流，因而至今少有国内住宅(zhái)地产公(中煤能源：一季度净利润49.7亿元同比下降30.5%gōng)司获得战略投资者入局。

从历史案例来看，太盟投资集团此前也鲜有投资中国住宅(zhái)类(lèi)房(fáng)地产(chǎn)项目，其展示(shì)出与外资不动产(chǎn)基金普遍相似的投资偏好(hǎo)。不过(guò)，单(dān)伟建近(jìn)期曾公开(kāi)撰文称，“中国的房市不存在供应严重过剩的问题，但尚未转(zhuǎn)危为安，原因是需(xū)求和价格仍然受到(dào)政策(cè)抑制，阻断(duàn)了市场建立新平衡点的机制”。

“真洽谈”还(hái)是“真保壳”？

受利好消息(xī)影响(xiǎng)，中(zhōng)南建设4月22日开盘一字涨(zhǎng)停。

而此前的4月18日，中南建设收盘价为0.84元/股(gǔ)。当日晚(wǎn)间，中南建设公(gōng)告(gào)称，公中煤能源：一季度净利润49.7亿元同比下降30.5%司存在可(kě)能因股(gǔ)票收盘价连续均低于1元/股而被终止(zhǐ)上市的风险。

4月19日，其第二次(cì)公告提示风险：“公司可能因股票收盘价连续低于1元/股而被终止(zhǐ)上市”。中(zhōng)南建设当日收盘价(jià)为0.76元/股，跌9.52%，已(yǐ)经连续(xù)11个交易(yì)日均(jūn)低于1元(yuán)/股。

4月22日，中南建设公(gōng)告称(chēng)，自4月(yuè)24日(rì)起(qǐ)，公司股票将实施(shī)“其(qí)他风险警示”，股票简称由(yóu)“中南建设”变更为“ST中南”，将于4月(yuè)23日起停牌一天，并于次日复(fù)牌。

针(zhēn)对(duì)退市风险，中南建设亦曾在公告中(zhōng)回应(yīng)，“公司(sī)前(qián)期推出了董事、高级管理人员增持计划，已增持金额合计207万元，待公司(sī)定期报告披露后，董事和高级管理人员增持计划将继续实施；同时，公司目(mù)前也在与有关债权人协商符(fú)合各方利益的系统性方案，发挥公司(sī)资源的最大价值，减(jiǎn)轻公司支(zhī)出压力”。

有评论称，洽谈事发于中南建设遭(zāo)遇“退市”之际，是否过于巧合？

中(zhōng)南建设总市值不(bù)过32.14亿(yì)元(yuán)，太盟投资集团亦可在二级市场以低价(jià)买入。直接与(yǔ)中南建设的大股东谈，是否(fǒu)为了以更低(dī)的价格获得股权，甚至不排除寻求(qiú)获得(dé)控制权(quán)的(de)可能？

22日晚间，深(shēn)交所就此次洽(qià)谈的真实性发函关注。

深(shēn)交(jiāo)所表示，如果确实有上述事项，中南建设要说明，中南城建与太盟投资集团合作的具体内容、时间安排(pái)及进展情况，并分析相关合作的可实现性。同时，中(zhōng)南建设还要说明，中南城建及实际(jì)控(kòng)制(zhì)人是否计划对公司进行股权转让、资产重组，以及其(qí)他(tā)对公司(sī)有(yǒu)重大(dà)影响的事项。

截至 4月25日收盘，中南建设回(huí)复(fù)了关注函，但就与太盟(méng)投资集团洽谈一事未正式公告消息。

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