北京稳楼市政策“小步快跑”

近日，央(yāng)行北京分行、金融(róng)监管总局北京监(jiān)管(guǎn)局、北京住建委联合下发(fā)通知(zhī)，优(yōu)化离异家庭购房认贷政策(cè)。调整后，离婚不满(mǎn)一年(nián)且家庭(tíng)名下在北京市无成套(tào)住(zhù)房，执行首套住房信贷政策。

这是(shì)继今(jīn)年3月27日(rì)不再执行“夫妻离异后，不符合(hé)限购规定的任何一方(fāng)3年内不得在京购房”后，北京市对离婚购房政策(cè)的再度优化。

去年(nián)末以来，稳楼市政策继续平稳释(shì)放。其中，一线城市的动(dòng)作最引人(rén)关注。

去年12月，北(běi)京推出(chū)“首付比例(lì)下调”“普宅认定标准优化”“房贷利率调整”等(děng)一系列组合拳；今年(nián)2月，通州区解除“双限”；今年4月，北(běi)京(jīng)调整绿(lǜ)色建筑的公积金(jīn)贷款上限，并延长老旧小区改(gǎi)造项目的住房公积金贷款期(qī)限(xiàn)。

其他一线城市中，上海、深(shēn)圳先后废止了“70/90”政策；广州对近郊区市场的限购政策进行了优化；上(shàng)海对外地单身人(rén)士限购政(zhèng)策进行了优(yōu)化；深圳下调了户籍和(hé)非户(hù)籍人口(kǒu)的购房门槛(kǎn)。

业内分析人士认(rèn)为，单个政策的(de)力度看似不大，但其释放节奏(zòu)较为(wèi)平稳，并正在形成累加效果。在各项政策的(de)综合作用下，市场回暖值得期待。

北京“317新政”压(yā)力(lì)渐(jiàn)除

北京对离婚(hūn)买房的政策限制，源于7年前的“317新政”。2017年3月(yuè)17日，北京发(fā)布《关于(yú)完善商品住房销售和差别化信贷政策的通(tōng)知》，强调居民家庭名下已拥有1套住房，以(yǐ)及在北京市(shì)无住房但有贷款记录的(de)，以二套房的标准进行(xíng)购买，即购买(mǎi)普通住房的首付款比例不低于(yú)60%，非普通住房的首付款比(bǐ)例不低于80%。一周后，作为该政策的(de)“补丁”，有关部门(mén)再度发文，明确离婚(hūn)一年(nián)内贷(dài)款买(mǎi)房，商微软谷歌英伟达2024年市值迭创历史新高，大盘科技的魔力在哪？贷和(hé)公积金贷款都算做二套房。

2021年，北京又将离异后买(mǎi)房的限(xiàn)制年限提高至3年。微软谷歌英伟达2024年市值迭创历史新高，大盘科技的魔力在哪？p>

“317新(xīn)政(zhèng)”还包括限(xiàn)售政策、暂停发放25年以上贷款等，被认为(wèi)是(shì)北京楼市的(de)转折点。政(zhèng)策(cè)出(chū)台后，北京市场的投资投(tóu)机需求逐渐被挤出，市场交易量(liàng)一度明显下滑，价格也有所回落。

2021年下(xià)半(bàn)年(nián)以来，在房地产市场去杠(gāng)杆的大(dà)背景下，北(běi)京楼市(shì)继续(xù)进入深度调整中(zhōng)。多家研究机构相关负责人向21世纪经(jīng)济报道记者表(biǎo)示，到目前为止，北京(jīng)多数区域的房价仍然低(dī)于2017年(nián)初的水平(píng)。

北京市统计局的数据显(xiǎn)示，2023年，北京全市新建商品房销售面积为1122.6万平方米，其中住宅销(xiāo)售面积为811.1万平方米。与2016年相比，分别下降了33%和18%。

如今(jīn)，随着(zhe)市场风险的出清(qīng)和投(tóu)资投机需求的(de)退出，北京楼市已经发生了重大变化，这类(lèi)限制性政策的“使命”接近完成(chéng)。

广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉表示，当前市场上留存的(de)购房需求以刚需和(hé)改善性需求为主。“过去(qù)楼(lóu)市火热期(qī)间，想着法子钻(zuān)空子，比如离(lí)婚获得购房资格、获得首套资格，现在这些动机都没有(yǒu)了。既然(rán)如此，这类调控政策(cè)已无(wú)存在的必要”。

他还(hái)表示，另(lìng)一方面(miàn)，作为人口结(jié)构变化的(de)一大特征，现阶段离婚、单身、独居人群较多，必须(xū)要(yào)考虑(lǜ)这部分人群的合理住房需求，加大(dà)支持力度。

此次调整之(zhī)前，北京(jīng)已(yǐ)于3月27日宣布，“夫(fū)妻离异后，不符(fú)合限(xiàn)购规(guī)定的(de)任何一(yī)方3年内不得在京购房”政策废(fèi)止。

近几个月来，北京还推出了下(xià)调首付比例和贷款(kuǎn)利率、延长(zhǎng)最高贷款年限、优(yōu)化普宅认定标准、优化公积金政策等措施。“317新政”给北京楼市带来的压(yā)力，正在逐步解除。

政策仍有优(yōu)化空间

除北京外，其他一线城市也在不(bù)断释放政(zhèng)策利好。今年以来，上海、深圳先(xiān)后废止了“70/90”政策；广州对近郊市场(chǎng)的限购(gòu)政(zhèng)策进行了放松；上海针对特定区域、人(rén)群，对限购政策进行(xíng)了优化；深(shēn)圳下调了户籍和非户籍人(rén)口的购房(fáng)门槛(kǎn)。

此外，苏州、杭州等(děng)一(yī)些热点二线城市也陆续出台相关的(de)政策宽松措施。政策释放表现出“小步快跑(pǎo)”的节奏。

据中原地产统计，与去年相比，今(jīn)年各(gè)地出台稳楼市政(zhèng)策(cè)的(de)频(pín)次有(yǒu)所放缓，但一些新的措施开始出现，体现为优化公积(jī)金政策、住房以旧(jiù)换新、全面取消限购等。

叠加此前的相关措施，政策(cè)效果正(zhèng)在逐渐显现。

根据统计局发(fā)布(bù)的数据，今年3月(yuè)，全国商(shāng)品房销售(shòu)面积(jī)为1.13亿平方米，商品房(fáng)销售额1.08万亿元，虽然同比有(yǒu)所下降，但达到(dào)去年下半年以(yǐ)来的(de)月度高点。

4月16日，国家统计局副局长盛来运表示，支持房地产稳定发(fā)展政策措施(shī)效果还在持续显现，并在三个(gè)方面带动了相关数据(jù)的改(gǎi)善：“三大工程”拉动房地产投资0.6个百分点(diǎn)；“白名单(dān)”政策使企业国内贷(dài)款降幅收窄(zhǎi)了1.2个百分点；一系列促进楼(lóu)市消(xiāo)费的政(zhèng)策(cè)，使一季度新建商品房销售面积和销售(shòu)额降幅比1~2月分别收窄了(le)1.1和1.7个百分点。

有市场人士认为，相比二三线城(chéng)市的动作，一线城市(shì)的政(zhèng)策力度相对不大。但一(yī)线(xiàn)城市具有较强的示范效应，对(duì)市(shì)场心(xīn)理(lǐ)的影响较大，对其他城市也有一定的带动作用。

就此次北京调(diào)整离婚购房政策而言，中指研究(jiū)院市场研究总监陈文静表示，其意味着在市场过热时期(qī)出(chū)台的政策有(yǒu)望陆续退出，向市场(chǎng)释放出进一步优化(huà)政策的积极(jí)信号，对市场情绪有望产生有利(lì)影响。

她还指出，当前北京房地产政策整体仍较为严格，未来限制性政策(cè)存在(zài)继续优化预期。

中原地产首(shǒu)席分析(xī)师张大伟表示，除(chú)一线城市(shì)和少数二线城市外，楼市宽松政策的释(shì)放空(kōng)间已经不大。因(yīn)此，未来这些城市的政策继续优化的可能性仍(réng)然很大。

对于市(shì)场走势，业内人士普遍认为，以价换量仍将是市(shì)场的主流，未来(lái)市场交易能否持续升温，将在很大程度上取决于优(yōu)化政策的力度(dù)。

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