近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持(chí)有期(qī)分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期(qī)则更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)的经(jīng)营现(xiàn)金流(liú)，投资人(rén)通(tōng)过基(jī)金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决(jué)策的(de)重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关(guān)法规(guī)要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额(é)以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定(dìng)的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配(pèi)置价(jià)值(zhí)。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资(zī)债(zhài)券(quàn)相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因(yīn)素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸(xī)引投资(zī)者(zhě)参与公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权(quán)日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额(é)进行计(jì)算。除权(quán)操作(zuò)是对分红前(qián)后基金(jīn)份额(é)净值变化的(de)修正，使投资人在基(jī)金分红前后均(jūn)可以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期(qī)投资三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容的(de)信心，同时需结合(hé)持有产品的特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的(de)影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)前提是本金(jīn)之(zhī)上(shàng)的(de)增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的(de)比例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红差(chà)异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确(què)定(dìng)性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要(yào)包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的分红包括了利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类(lèi)型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额(é)的(de)分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情(qíng)况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士还表示(shì)，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观察(chá)和(hé)评估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的(de)现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可(kě)供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类的(de)资产(chǎn)可以(yǐ)更多(duō)关注内部(bù)收益率的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预(yù)测(cè)。投资(zī)者(zhě)可(kě)以将(jiāng)REITs的实际(jì)分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人也称。

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