5月以来(lái)，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的(de)机构对(duì)于这一(yī)板块已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有(yǒu)的(de)房地产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其(qí)所持(chí)股(gǔ)票(piào)市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募(mù)所持(chí)房(fáng)地(dì)产公司市值(zhí)在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来(lái)的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持股(gǔ)比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金(jīn)地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经进入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资(zī)上，配(pèi)置(zhì)房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人(rén)士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的(de)更(gèng)新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收(s诸葛亮决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁，决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁说出来的hōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清(qīng)的(de)过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司(sī)就(jiù)能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当(dāng)行业(yè)需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不(bù)代表没有投资机(jī)会(huì)，机(jī)会(huì)在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标(biāo)的(de)股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好排(pái)名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实(shí)发(fā)展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有(y诸葛亮决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁，决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁说出来的ǒu)对(duì)其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一(yī)季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿(ná)地(dì)结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是连续(xù)第三个(gè)季(jì)度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的(de)也(yě)是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发(fā)展的大好(hǎo)机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结(jié)构性机会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的(de)优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权(quán)债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业的资(zī)产会有更(gèng)多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明(míng)显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具(jù)备较(jiào)快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于(yú)行业(yè)集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利(lì)发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增(zēng)速(sù)的增长(zhǎng)。而这(zhè)些(xiē)公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续(xù)性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核(hé)心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场(chǎng)恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确(què)定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环比三(sān)月(yuè)相对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的去(qù)库存压力、企业的资(zī)金面压(yā)力(lì)，可(kě)能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季(jì)度(dù)增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下(xià)游产(chǎn)业链的(de)复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的(de)要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现(xiàn)出(chū)来(lái)。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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