一线城市(shì)，也不(bù)端着了。

　　昨天，深圳(zhèn)取(qǔ)消二(èr)手房指(zhǐ)导价的消息在房(fáng)产(chǎn)圈刷(shuā)屏了(le)。

　　这条消息为什么这么重要？首(shǒu)先二手房指导价被(bèi)称为(wèi)“核(hé)弹级”政策，其次深圳(zhèn)几(jǐ)乎(hū)是最(zuì)后一个(gè)还在“认真”实施这条(tiáo)政策的(de)城(chéng)市，最后深(shēn)圳是房(fáng)价前三(sān)的核心城(chéng)市。所以，深(shēn)圳的一举一动都具有风向(xiàng)标意义。

　　有分(fēn)析人士指出，深圳二手房指导价如果取消，首先有(yǒu)利于(yú)深圳二手房回暖(nuǎn)，然后二手房(fáng)回暖有(yǒu)利于深圳楼(lóu)市总(zǒng)体回暖，最后深圳楼市回暖(nuǎn)有利(lì)于全国楼(lóu)市回(huí)暖....

　　看吧，这妥(tuǒ)妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天(tiān)，深圳疯传“二手房指导(dǎo)价”正式结束。传言称：二手(shǒu)房贷款不按官方参考价（指导价），银行核定房价以网签备案价和评估(gū)价孰低(dī)为准。

　　自此，参考价真正变成了“参考价”。

　　目前没有(yǒu)看到官方文(wén)件。据证券时报(bào)21日(rì)消息，目前深圳多家大行表示“尚未(wèi)接到正式通知，目前仍按参考价办理(lǐ)按揭”。所以还需(xū)要持续的关注。

　　易居研(yán)究院(yuàn)研究总监严跃进认为，本(běn)次政策大概率为真，更(gèng)多体现为银行贷款等领域按照新的规则进行，但不会(huì)出台正式文件。

　　有时候(hòu)，有(yǒu)些(xiē)事(shì)情，是不用发文件的。毕竟可(kě)以(yǐ)“窗(chuāng)口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手房指导价横(héng)空出世。当时，深圳一口气公布(bù)了全市3595个小区(qū)的参考(kǎo)价，很多南山、福田、宝安中心区的高价盘，直(zhí)接按照当时的市场(chǎng)价打了5折、6折来(lái)“指导(dǎo)”，银行只(zhǐ)能按照指导价来计算首付、发放贷款。

　　当时大家(jiā)还不觉得厉害，但经(jīng)历了这(zhè)两年(nián)的痛苦，才深知为啥叫做——“核弹级”。

　　举(jǔ)个例子，市(shì)场(chǎng)价(jià)1000万的(de)房子，如(rú)果不(bù)“指导”，可(kě)以首付3成(chéng)即300万；如果指导价打七(qī)折(zhé)即700万，那么首付(fù)3成210万，加(jiā)上(shàng)需(xū)要全款支付的部(bù)分，实际(jì)首(shǒu)付去到了510万，相当于首付5成了（多给210万首付）。这直(zhí)接(jiē)让(ràng)大批量买(mǎi)家，失去了购房能力，相当(dāng)于强(qiáng)势“降(jiàng)杠(gāng)杆”。

　　自(zì)深(shēn)圳推(tuī)行(xíng)二(èr)手房(fáng)参考价以后，东莞、宁波、成都、三亚、西(xī)安、合肥、广州等10多(duō)个城市(shì不积跬步到底读gui还是kui，日积跬步以至千里是啥意思)陆续跟进。事实也确实证明了(le)，这条政策的“核弹(dàn)”级别。

　　到(dào)了2021年10月，根(gēn)据安居(jū)客的(de)统计，实施二手(shǒu)房指导价的10个(gè)城市，有8个(gè)挂牌价降了。

　　2022年(nián)受(shòu)到疫(yì)情的影(yǐng)响(xiǎng)，二手(shǒu)房更是惨(cǎn)不忍睹。以2022年(nián)12月数(shù)据为例，全(quán)国70个大(dà)中城市(shì)房价只有6个同比上(shàng)涨，其他的泥沙俱下。

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　　深圳，有人付出了沉(chén)重代价(jià)

　　据深(shēn)圳(zhèn)乐有家研究中心数据(jù)显示(shì)：成交量上，二手房指导(dǎo)价出台当年，深(shēn)圳二手住宅成交量同(tóng)比下滑57％。2022年继续腰斩，成交量同比下(xià)滑47％，全年成交(jiāo)量仅2.2万(wàn)套(tào)，创近二十年最低(dī)记(jì)录(lù)，相较(jiào)2020市(shì)场高峰缩水近八(bā)成。

　　价格方面，与二手房指导价发布当月相比，如今(jīn)二手房(fáng)挂(guà)牌价(jià)低(dī)于及接近参(cān)考价的房源占比大幅增加。2023年一季度(dù)，深圳各区(qū)二手房成交TOP10小(xiǎo)区中，过半成(chéng)交价(jià)低于参考价。

　　只有真实经历(lì)其中的人，才能深(shēn)切(qiè)的感知(zhī)其威力(lì)。

　　深圳房东，斩(zhǎn)仓(cāng)的新(xīn)闻不绝于耳(ěr)。

　　据说一位码农三年(nián)前高杠杆买了2套华润城，月供12万，最终亏损1000万(wàn)破产。据媒体推测，如(rú)果案例属实，买家的实际(jì)购房(fáng)成(chéng)本高达(dá)20万/平，目前(qián)价(jià)格跌至(zhì)14万/平，叠加这三年的房(fáng)贷和(hé)持有成本，差不多亏(kuī)损超千万。

　　深圳(zhèn)一大批(pī)人这两年感受到了太(tài)多“心酸”。二手房成交量创下多年新低，学区房神话(huà)不再，房产中介的(de)日子难过，投资客挥泪斩仓....

　　在(zài)稳楼市的基(jī)调下，2022年以来(lái)，实施了二手房(fáng)指导价的城(chéng)市陆陆续续低(dī)调退(tuì)出，目前只有深圳还是最后的“堡垒”。

　　3

　　“风(fēng)向标”意义明显

　　最近(jìn)一线(xiàn)城市(shì)也不端着了(le)。

　　近日，北京在(zài)房山区(qū)试点多子(zi)女家庭和(hé)职住平衡家庭购房支(zhī)持(chí)政策。上海(hǎi)也考虑予以(yǐ)多孩(hái)家庭在新房计分(fēn)制度(dù)政(zhèng)策上的支(zhī)持(chí)。

　　从最新公布(bù)的3月份70个大中(zhōng)城(chéng)市商品住宅销售价格变(biàn)动(dòng)情况来看，广州、深圳的(de)新(xīn)房、二手房价格(gé)仍然(rán)是同(tóng)比去年依然是(shì)下降的。

　　北京、上海已经同比(bǐ)增长了，其他二线城市如(rú)杭州、成都、南京、合肥等城市价格都是同(tóng)比(bǐ)上涨的(de)。

　　广州(zhōu)、深圳能不急吗？

　　事实上，上(shàng)面可(kě)能更急。3月份，两部门联合发文(wén)，全面推动二手房(fáng)“带押过户”全(quán)国(guó)实施(shī)，这(zhè)是(shì)一条被广泛好评的新(xīn)政(zhèng)。对于(yú)激活(huó)二手(shǒu)房交易，具(jù)有定海神针般的作用。

　　住建部部长倪虹(hóng)近日更(gèng)是指出(chū不积跬步到底读gui还是kui，日积跬步以至千里是啥意思)：建筑(zhù)业、房地(dì)产企业要发挥国民经济“顶梁柱(zhù)”“压舱石”作用。回归到(dào)常识，从字面理解一下(xià)这两(liǎng)个(gè)词，意思(sī)就是(shì)——顶梁(liáng)柱(zhù)如果不行了(le)，上面不就(jiù)塌了嘛？压舱石如(rú)果(guǒ)压不住，小船不就翻了？

　　也许，今年扶持楼市的政策，还有一大波正在(zài)路上...

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