5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数(shù)据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识(shí)

　　从公(gōng)募(mù)基金对房(fáng)地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公司市(shì)值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步(bù)降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从1.56work on的用法以及语法，workon的用法总结％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发(fā)展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报(bào)，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上(shàng)看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后(hòu)一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市(shì)场投(tóu)资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退期(qī)的行(xíng)业(yè)，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平(píng)方(fāng)米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇(zhèn)化的(de)进程，还(hái)是人均(jūn)住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支(zhī)撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代(dài)已(yǐ)经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得(dé)市占(zhàn)率(lǜ)的(de)提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停(tíng)。从该股(gǔ)的(de)基(jī)本(běn)面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的(de)首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润规(guī)模(mó)大(dà)幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿(ná)地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自(zì)然(rán)也吸(xī)引了知名机(jī)构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度(dù)十(shí)大流通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也是(shì)连续(xù)第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除(chú)去(qù)上述两(liǎng)家上(shàng)海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入十大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题(tí)或(huò)者资金(jīn)紧(jǐnwork on的用法以及语法，workon的用法总结)张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)work on的用法以及语法，workon的用法总结要强(qiáng)调的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和(hé)良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的(de)过程(chéng)中，央(yāng)国(guó)企相较(jiào)于(yú)民企来(lái)说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和(hé)现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集(jí)中度提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话(huà)，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察(chá)国企央企在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对(duì)于2022年的(de)业(yè)绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房(fáng)地产(chǎn)业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房(fáng)企不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确(què)定性。其实(shí)整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极(jí)个别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数城市都出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性的(de)压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个(gè)房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在(zài)房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的(de)钱(qián)。但(dàn)这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多(duō)的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行(xíng)业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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