文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设(shè)工(gōng)作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的(de)可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地(dì)产从大(dà)开(kāi)发时代步(bù)入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改是个(gè)技(jì)术(shù)活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实(shí)，当(dāng)前(qián)世界不少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的监管保障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而(ér)是根据(jù)开发商工程进度(dù)在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度(dù)有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度(dù)，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会(huì)长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研(yán)究时(shí)，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进(jìn)行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临(lín)时住(zhù)宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售(shòu)。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经(jīng)营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的(de)见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式(shì)，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的(de)钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造(zào)商(shāng)的(de)资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动(dòng)了(le)中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部(bù)支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透(tòu)明(míng)化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方(fāng)，后续(xù)需(xū)自身推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需(xū)求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工业化的进(jìn)程(chéng)大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利(lì)分房制(zhì)度也出(chū)现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房(fáng)制度(dù)不再适(shì)用于当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配(pèi)货币(bì)化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经(jīng)济(jì)下的福(fú)利(lì)分房(fáng)转向市场经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开(kāi)始房改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多(duō)方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正(zhèng)在(zài)建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房款的(de)行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在(zài)中(zhōng)国(guó)内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银(yín)行(xíng)贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的(de)稳步(bù)发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从筒子(zi)楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业(yè)取得(dé)巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增(zēng)至(zhì)313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期(qī)房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历(lì)经二十(shí)多年(nián)长周期繁(fán)荣(róng)，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速(sù)发展，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带(dài)动的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开(kāi)发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过(guò)三分之(zhī)一。从(cóng)房地产(chǎn)融(róng)资(zī)存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待(dài)期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用(yòng)和购(gòu)房(fáng)者对(duì)行(xíng)业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期(qī)不(bù)能还款等，则风险完全由银(yín)行(xíng)承(chéng)担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房(fáng)所得(dé)款项(xiàng)应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门(mén)制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢(yù)售资金(jīn)监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者(zhě)项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大开发时(shí)代的(de)高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如(rú)工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨(bō)付(fù)资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方(fāng)式(shì)套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一(yī)定(dìng)程(chéng)度(dù)上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发(fā)放，购房(fáng)者(zhě)开始月(yuè)供；二(èr)是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或(huò)第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期限(xiàn)内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例(lì)一般(bān)为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何(hé)责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋(wū)建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获(huò)批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖电路完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷(dài)，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期(qī)房(fáng)设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预(yù)售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同(tóng)签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预(yù)售资(zī)金(jīn)监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发商违约(yuē)需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向(xiàng)金(jīn)融(róng)机(jī)构或(huò)指定保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其(qí)他(tā)预先支付(fù)的购(gòu)房款也(yě)受该措(cuò)施保(bǎo)护(hù)。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付，所(suǒ)有(yǒu)资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款部(bù)分(fēn)无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金(jīn)融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延(yán)期以(yǐ)及(jí)重大(dà)缺陷等(děng)情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节(jié)，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的(de)权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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