近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资(zī)产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交易价(jià)格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易(yì)引(yǐn)起波(bō)动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来(lái)自基(jī)础设施资产的(de)经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材料和信息(xī)披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营(yíng)高(gāo)级副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募(mù)集(jí)基(jī)础设施(shī)证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的(de)固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相(xiāng)对于投(tóu)资(zī)债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布(bù)了(le)2022年年(nián)报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达(dá)预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人(rén)也表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指(zhǐ)导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的(de)分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值变化(huà)的(de)修正，使投资人在基(jī)金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还(hái)提(tí)醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前提是(shì)本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金(jīn)与(yǔ)增值(zhí)两个部(bù)分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数(shù)普通投资(zī)者可能(néng)把“分派(pài)”金(jīn)额(é)误(wù)认(rèn)为(wèi)是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大(dà)不(bù)确(què)定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注(zhù)意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收益主要来自(zì)项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了(le)利润分配和本金的归(guī)还(hái)，两者的比率也是(shì)变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者(zhě)在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)因(yīn)底层资(z数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义ī)产属性不同而形成区(qū)别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包(bāo)含(hán)“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通(tōng)常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年(nián)限收回(huí)本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩(kuò)募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观(guān)测经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的(de)运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流(liú)，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的(de)项(xiàng)目(mù)进行调(diào)整，加(jiā)期初(chū)现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类的资产可(kě)以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资(zī)产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理人实力等(děng)多(duō)重因(yīn)素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易(yì)带(dài)来(lái)的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济及(jí)市场(chǎng)的(de)实际(jì)环(huán)境，对基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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