“现在的房地产(chǎn)很难再出现(xiàn)像过去十年的系统性行情。”思睿(ruì)集团(tuán)合伙人、首席经济学家(jiā)洪灏向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示(shì)，房地产行业(yè)分(fēn)化的愈加明显(xiǎn)，让机构和投(tóu)资者的关注(zhù)度从(cóng)板块(kuài)向单个标的转移。上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬向《红周刊》指出，从行业(yè)来(lái)看(kàn)，无论是业绩，还是(shì)估值，房地产都已经双杀(shā)到了最(zuì)底部，而且是反复地杀到了(le)底部，再往下(xià)的空间已经不大了。

　　三道(dào)红线等指标

　　成挖掘(jué)个股阿(ā)尔(ěr)法重要参考

　　那(nà)么如何寻找房地产(chǎn)个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行选择，需要非常小心，避免选(xuǎn)了半天，标的公司(sī)出现爆(bào)雷的(de)情况。除此(cǐ)之(zhī)外，洪(hóng)灏指(zhǐ)出，需要(yào)满足以下三个基(jī)准：有大的国资背景的、杠杆(gān)率较低(dī)的(de)、此(cǐ)前没有踩过(guò)红线的。

　　他还表(biǎo)示，如果(guǒ)关注一下今(jīn)年房地产的开发资金来源，可(kě)以发现(xiàn)，其实银行的信贷倾向是不太愿意给房企(qǐ)贷款的(de)，房企的(de)主要资金来源来自(zì)新盘的销售(shòu)。但今年(nián)新房的销售(shòu)情况相(xiāng)较一般(bān)。再(zài)关注一(yī)下，哪些房(fáng)企能从银行拿到钱(qián)，其实主要还是那(nà)些有(yǒu)国企背景的房(fáng)企，民营房(fáng)企(qǐ)相对比(bǐ)较困(kùn)难(nán)，所以整个行业出现了一个(gè)很明(míng)显的分(fēn)化(huà)，无论是在销售(shòu)，还是融资等各(gè)个方面都非常明显(xiǎn)。现在有国(guó)资背景的(de)房(fáng)企在资本市场表现相对较好，但(dàn)没(méi)有国资背景(jǐng)的民营(yíng)房企股价大(dà)多表现很一般。

　　陈(chén)昊(hào)扬则向《红周刊》表示，在房地(dì)产行业内，我(wǒ)们的逻辑是，“寻(xún)找最后(hòu)的赢(yíng)家”。而具体(tǐ)到(dào)如何挖掘(jué)，我们会(huì)特别重(zhòng)视(shì)企业的成本优势，更(gèng)具体(tǐ)一点，就是它的净借贷水(shuǐ)平（净负债率）是不是行业内的(de)最低水平；利润率是不是行(xíng)业内最高的；融资成本是否是行业内最低的(de)；建安成本(běn)是否也(yě)是业(yè)内最(zuì)低的；这些(xiē)都(dōu)是我(wǒ)们看重(zhòng)的一家(jiā)房企(qǐ)的综合成本。

　东京是不是日本首都 东京不是日本的首都吗　需(xū)要注(zhù)意的是(shì)，能够同(tóng)时满足上(shàng)述(shù)条(tiáo)件的房企并不(bù)多(duō)。即(jí)便是在国(guó)央企中，仍(réng)有(yǒu)部分房企出现了“三道(dào)红线(xiàn)”的“踩线(xiàn)”情况，且有逐(zhú)渐恶(è)化的(de)趋势(shì)。以A股为(wèi)例，《红周刊》根(gēn)据Wind数据整(zhěng)理发现，截(jié)至2022年末，天房发(fā)展、陆(lù)家嘴(zuǐ)、格力地产、西(xī)藏城投、中交地(dì)产、中国武夷等国(guó)央企“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之(zhī)外，城(chéng)建发展、京投发展(zhǎn)、光明地(dì)产、云南城(chéng)投、首(shǒu)开股份、珠江股份、城投(tóu)控股等国央企房企也(yě)踩了“三(sān)道红线”中(zhōng)的两(liǎng)条。

　　2022年激(jī)进扩张(zhāng)房企

　　需(xū)警(jǐng)惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是(shì)有着较稳(wěn)健特色的国央企房企，其财务(wù)指标称(chēng)得(dé)上(shàng)完全健康(kāng)的(de)仍是少数。而更加值(zhí)得注意的是，在(zài)2022年，不少国企(qǐ)，甚(shèn)至地(dì)方国企开始大举扩张。而这无疑又(yòu)进一步(bù)考验着国央企的(de)资金链情况。

　　对(duì)房企而言，扩(kuò)张速度(dù)的张弛有(yǒu)度(dù)尤为重(zhòng)要，节奏(zòu)把握准确，有(yǒu)助于房企储备优质“弹药”；但过于乐(lè)观(guān)的预判未来市场(chǎng)，以及过于激进的扩(kuò)张拿(ná)地节奏也有(yǒu)可能让房企(qǐ)重(zhòng)蹈此前的(de)高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其配(pèi)置的一家房企进行举(jǔ)例(lì)，它从(cóng)2018年开(kāi)始到(dào)2021年(nián)，连续4年(nián)的净借贷比(bǐ)例都(dōu)维(wéi)持在33％左右(yòu)，完(wán)全(quán)没有增(zēng)加杠杆比例。而到2022年(nián)，这家(jiā)房(fáng)企明显(xiǎn)感觉到机会来(lái)了，其开始(shǐ)在一(yī)线(xiàn)城(chéng)市进行大举拿地(dì)，净负债率(lǜ)也(yě)由(yóu)此前的33％左右(yòu)水准(zhǔn)提高到45％左右，涨(zhǎng)了接近(jìn)三分之一。与此同时，该房企新购入(rù)地块也实现了快(kuài)速的开盘利用率(lǜ)，预计今年会有更多的楼盘(pán)入市。像这类企业就符(fú)合“最后(hòu)的赢家”的(de)特点(diǎn)。一方面，在于(yú)它本身储(chǔ)备了很多弹药，去年拿地超1000亿(yì)元，且其中一半在一线城市，另外一半也主要(yào)集中在强二线和(hé)二线城市；另一方(fāng)面，它的扩张是(shì)有节制地扩张。

　　陈昊(hào)扬同样提醒道，与之相反，有些(xiē)房企(qǐ)的扩张(zhāng)速度(dù)让人感觉又回到(dào)了2016年、2017年，或(huò)者说看到了2016年～2020年期间扩张的民(mín)营企业(yè)的影子。虽然说，见(jiàn)到机会(huì)时要出手，但出手的章法仍要小心(xīn)，如果负债率扩张得(dé)太(tài)快，但(dàn)未来的两年(nián)市(shì)场没(méi)有(yǒu)想象得(dé)那么(me)好，可能会(huì)重蹈覆辙。

　　那么如何(hé)来衡量一家房(fáng)企的扩张速度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示(shì)，主要还是看房(fáng)企的净负债(zhài)率水平(píng)，在我看(kàn)来(lái)，这个比例如果超(chāo)过60％，就是扩(kuò)张得过于快(kuài)速(sù)了(le)。

　　不(bù)难看出，这一(yī)标准(zhǔn)要比“三道红线”对房(fáng)企的净负债(zhài)率要(yào)求不得高(gāo)于100％要更加严格(gé)。陈昊扬(yáng)解(jiě)释，当前房地产行业(yè)的复苏速度并(bìng)没(méi)有那么快，所以要规避(bì)公司净负债率提(tí)高到一个比较(jiào)危险(xiǎn)的水(shuǐ)平。

　　《红周刊(kān)》对(duì)在2022年(nián)拿地较积极的房企(qǐ)梳理发(fā)现，中交(jiāo)地产(chǎn)、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿(lǜ)城(chéng)中国、保利(lì)发展等房企(qǐ)2022年净(jìng)负债率都在60％之上。其中(zhōng)，中交地产净负(fù)债率持续居(jū)高不(bù)下，在(zài)2020年(nián)至2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜(xiān)明对(duì)比的是(shì)，华(huá)润置地、中国海外发展、万科A、滨江(jiāng)集团、招(zhāo)商蛇(shé)口、龙湖(hú)集团(tuán)等房企在践(jiàn)行(xíng)较积(jī)极的拿(ná)地策略的同(tóng)时，也(yě)较好地控制了公(gōng)司的(de)扩(kuò)张(zhāng)速度与净负债率(lǜ)水平（见附表(biǎo)）。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团等个别民营(yíng)房企(qǐ)

　　或具备“最后赢家”的黑马特(tè)质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际(jì)上(shàng)，他们是以同(tóng)一筛选标准来(lái)看国央企与民营房企，但(dàn)在(zài)各维度的实(shí)际表现上，国央企确(què)实会更胜一筹。如国央(yāng)企的融资成东京是不是日本首都 东京不是日本的首都吗本更低(dī)，融(róng)资渠道也更(gèng)顺(shùn)畅(chàng)，能(néng)够做到想融就融，这样(yàng)，国央企自(zì)然而然(rán)就具有天然优(yōu)势。

　　虽然(rán)对比民营房企，机(jī)构更加看好国央企，但这也(yě)并(bìng)不意味着(zhe)，民营企(qǐ)业中就没有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理(lǐ)发现，仍有少数民营房企(qǐ)同样受到机(jī)构(gòu)的青睐。比(bǐ)如，根据2023年(nián)一季报(bào)，滨(bīn)江集(jí)团的十大流通(tōng)股(gǔ)东中新进了“中国工商银行股份有限公司(sī)－景顺长(zhǎng)城中国回报灵活配置(zhì)混合型证券投资(zī)基金”“全国社保基金一一(yī)六组合”等。

　　除此之外，自2021年(nián)开始(shǐ)，百亿私募珠海(hǎi)阿巴马资产管(guǎn)理有限公(gōng)司就长期持有滨江集团。根据(jù)一季报(bào)，该(gāi)资(zī)产(chǎn)公司的(de)几只(zhǐ)产品合计持有滨江集团(tuán)9543万股，约(yuē)占(zhàn)流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受(shòu)青睐，和其自身(shēn)的基(jī)本面(miàn)表现存在一定关系。2020年以来的近三年时间(jiān)，房地产市场(chǎng)整体在走“下(xià)坡(pō)路”，但作为杭州本(běn)土房企的滨江集(jí)团(tuán)仍是表现(xiàn)出较强的(de)韧(rèn)劲，2020年以来(lái)，滨江集团(tuán)在业绩表现、销售规模、新增土储、股(gǔ)价(jià)表现等多维度都表现(xiàn)了较强(qiáng)的增(zēng)长势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团扣(kòu)非归母净利润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年(nián)一季(jì)报，今年一季(jì)度，滨江集团更(gèng)是(shì)实现了扣非(fēi)归母净利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在(zài)房地(dì)产“青(qīng)铜时代”仍能保持自身业(yè)绩的持续(xù)增长，和(hé)滨江集团扎根(gēn)杭州的战略布局关系密切。根(gēn)据2022年年报，滨江集团有近(jìn)七(qī)成营收来(lái)自杭州地区，而在2021年，杭(háng)州地区的营收(shōu)比重只占到近六(liù)成(chéng)。近三(sān)年持续稳居杭州房企销售排名第一。

　　与此(cǐ)同(tóng)时，滨江集(jí)团在杭州的土(tǔ)储(chǔ)补充同样较(jiào)为(wèi)积极，根据诸葛找(zhǎo)房、住在杭州网数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿(ná)地(dì)金(jīn)额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续(xù)稳居(jū)杭州(zhōu)的本(běn)土(tǔ)第一。

　　而滨江集团(tuán)在杭州的较突出表现，也让(ràng)滨(bīn)江集(jí)团(tuán)的房企排(pái)名迅速提(tí)升。到2023年，滨江集团(tuán)的房企排名已冲进前十，根据中指数据，2023年(nián)前4月，滨江(jiāng)集团实现销售额607.3亿元(yuán)，位(wèi)列房企第九(jiǔ)位。

　　值(zhí)得(dé)注意(yì)的是，2020年(nián)至今，滨(bīn)江集团(tuán)股价翻了超一倍以(yǐ)上(shàng)，而近(jìn)期，滨江(jiāng)集(jí)团更(gèng)是迎来多家机(jī)构的集中调研。滨江集(jí)团发布(bù)公(gōng)告表示，公司于5月10日接受了(le)信达证券(quàn)、金(jīn)鹰基金、建信养老、新华(huá)养老(lǎo)等18家机构调(diào)研(yán)。

　　产业(yè)链(liàn)布局重点移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产(chǎn)开(kāi)发只是房(fáng)地产产业(yè)链上的中(zhōng)游(yóu)环节，其上(shàng)游主要为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等材料(liào)供(gōng)应商，而下游应用(yòng)行业主要包(bāo)括中介服务、家用(yòng)电器(qì)、物业(yè)管理、家居用品。综合《红周刊》的采(cǎi)访，房地产开发环节与上(shàng)游(yóu)材(cái)料端息息相(xiāng)关，新盘开工(gōng)不(bù)足导致上游不被看好，机构寻觅个股(gǔ)阿尔法(fǎ)的(de)思路渐渐(jiàn)移至下(xià)游。“中国(guó)房(fáng)地产(chǎn)行业在进入存量房时代，所以(yǐ)对地(dì)产产(chǎn)业链，尤其是偏消费属性的家装家居(jū)领域，我们相对看好，因为居民保有(yǒu)的住房规模越(yuè)来越大，随着时间的增(zēng)加，内装更新(xīn)的需求(qiú)也会越来越多(duō)。美国(guó)过去的(de)数(shù)据充分说(shuō)明(míng)了这一点(diǎn)，在新房销(xiāo)售见顶(dǐng)之(zhī)后，家(jiā)具(jù)消费(fèi)的增长却一直都很(hěn)好。对于地产产业链，我们相对(duì)看好和内装相关的(de)行业，例如消费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万家基金人士表示。

　　而根(gēn)据(jù)《红周刊(kān)》对下游(yóu)细分中相关赛(sài)道龙(lóng)头年(nián)内表现的统计，目前暂居前两位的(de)都是来自家纺赛道的(de)公司，它们分别(bié)是富(fù)安娜(nà)和水星家(jiā)纺，特别是前者在月线连(lián)收七根阳线的基础上，年(nián)内迄今涨(zhǎng)幅(fú)已经逼(bī)近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安娜主要从事(shì)纺(fǎng)织家居(jū)、睡眠家(jiā)居、生(shēng)活类产品(pǐn)的研发、设计、生(shēng)产及销(xiāo)售，旗下(xià)拥有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而(ér)乐(lè)”和(hé)“酷奇智”自(zì)有品牌。第(dì)一季度报(bào)告显示，报告(gào)期内，富(fù)安娜实现营业(yè)收入约6.2亿(yì)元，同比减少7.57％；不过实现归属于上市公司股(gǔ)东的净利润约1.11亿元，同(tóng)比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，能够发现该股早已(yǐ)成为(wèi)基金重仓股的天(tiān)下(xià)，彼时(shí)包括公募的中欧价值发现、中欧潜力价值、工银(yín)瑞信(xìn)灵动(dòng)价值、宝盈新价值(zhí)和私(sī)募(mù)的明河(hé)2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧(ōu)的两只基(jī)金都(dōu)是价值派基金(jīn)经理曹(cáo)名长在管的产(chǎn)品，首(shǒu)季其同时(shí)重仓的(de)房地产(chǎn)产(chǎn)业链股(gǔ)票(piào)还(hái)有金地集(jí)团和(hé)大亚圣(shèng)象。

　　对比而言(yán)，前几年曾经(jīng)风光一时的家居板块也因(yīn)疫情、消费复苏进程缓(huǎn)慢等多(duō)因素一度(dù)沉寂，不过好在困(kùn)境反转露(lù)出曙(shǔ)光，家(jiā)居板(bǎn)块(kuài)中(zhōng)年内(nèi)表现最好的(de)是志邦家居。同一时间(jiān)段，该股年内上涨已经(jīng)超(chāo)过23％，从业绩来看，无论是营收还是归母(mǔ)净(jìng)利润，公司(sī)都实现了同比(bǐ)双升。

　　从(cóng)公司的(de)十大流通股股东来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》发现广发基(jī)金经理罗(luó)洋慧眼独具(jù)，一季(jì)报中他管理(lǐ)的广发策略优选和(hé)广发安宏回报均(jūn)增加了持股，而这两(liǎng)只产品也(yě)成为志邦家(jiā)居十大流通股股东中(zhōng)仅有的两只(zhǐ)公募(mù)。有意思的是，他似(shì)乎对于(yú)定制家居类(lèi)标的(de)情(qíng)有独钟，在另一(yī)家赛道公司金(jīn)牌橱柜中，他管理的全(quán)部三(sān)只产品(pǐn)均(jūn)登(dēng)榜十大(dà)流通股(gǔ)股东，其(qí)也成为他的独门(mén)重仓股。

　　除(chú)去家居家纺(fǎng)外，下(xià)游(yóu)的(de)物业股也(yě)越(yuè)来越(yuè)被机构(gòu)所青睐(lài)，不过(guò)这类标(biāo)的大多在香港上市，如何选择成(chéng)为难题。对此(cǐ)，前述上海公募基金经理举(jǔ)例分析：“物业服务不是一个高毛(máo)利的行业，挣钱很辛苦(kǔ)，我选公司还是(shì)希望(wàng)挣的是(shì)市(shì)场化(huà)应该挣的钱，以(yǐ)我曾经买的绿城服务为例，它在中高端楼盘占(zhàn)比(bǐ)是比较高的，每年到期的合同里(lǐ)提价成功(gōng)率(lǜ)在30％～40％。它能做到滚动的大部分(fēn)项目到(dào)期(qī)之后，经过两三轮合同周期还能(néng)做到产品提价。”

　　“行(xíng)业里真正能做(zuò)到产品(pǐn)提价的公司(sī)很少，因(yīn)为物业公司很容易一开(kāi)始是挣钱的，后面因为保安(ān)这些固定人员成本的(de)年度增(zēng)长，不过(guò)服务(wù)没有特(tè)别好，客户没(méi)有(yǒu)那么满意，能(néng)做(zuò)到提价难(nán)度是非常大的。但是该公司能在业内做到到期之后(hòu)提价率比较高(gāo)，这跟它(tā)的定位和比较(jiào)好的(de)服(fú)务是(shì)有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 东京是不是日本首都 东京不是日本的首都吗