导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人均一(yī)间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大差(chà)距(jù)。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意(yì)味着户(hù)户有房，然而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是(shì)流(liú)动人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户(hù)数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发(fā)达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不足，这是(shì)过去(qù)二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公(gōng)布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是(shì)否真的过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩(shèng)的(de)直(zhí)观(guān)判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数(shù)据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住(zhù)宅的测(cè)算思(sī)路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城(chéng)镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一(yī)是每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商品住(zhù)宅总数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算(suàn)公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）<重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思/p>

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测(cè)算得(dé)到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交(jiāo)房后(hòu)装修(xiū)的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其(qí)他(tā)住(zhù)宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期(qī)房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了(le)户均一套房(fáng)的(de)程(chéng)度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居(jū)民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供不(bù)应求，造(zào)成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作(zuò)的(de)流(liú)动人口在(zài)老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭(tíng)住宅(zhái)品(pǐn)质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了很大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老(lǎo)旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五(wǔ)成的(de)家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个标(biāo)准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊(tān)面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带(dài)来的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性(xìng)需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其(qí)他(tā)分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城(chéng)中村(cūn)和(hé)旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必(bì)会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量(liàng)低、基(jī)础(chǔ)设施配套(tào)差(chà)、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生(shēng)活(huó)品质(z重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思hì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会(huì)议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平(píng)有着(zhe)密切正向联系。随着经(jīng)济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的(de)是(shì)人(rén)，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在(zài)统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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