近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目(mù)在(zài)经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只别急老师今天晚上是你的人，别急老师今天晚上就是你的了REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全年分(fēn)配(pèi)金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格(gé)的变化。基金份额二(èr)级(jí)市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息(xī)披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业(yè)及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持有人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分配(pèi)金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不(bù)等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)投资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是(shì)公(gōng)募REITs丰富(fù)了机(jī)构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面(miàn)，公募(mù)REITs的(de)分红能(néng)够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对(duì)于投资(zī)债(zhài)券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的(de)前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红(hóng)除了(le)投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济的(de)影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因(yīn)素的(de)影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而(ér)稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力别急老师今天晚上是你的人，别急老师今天晚上就是你的了的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘(pán)指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额(é)进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期(qī)投资(zī)的信(xìn)心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市(shì)场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是本金之上的(de)增值(zhí)部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金价(jià)值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的(de)收益主要包括每年(nián)的(de)现金分红及资(zī)产增值的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别。特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也(yě)认为(wèi)，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目(mù)，通常具备更高(gāo)的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目的(de)分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募(mù)的情况下(xià)，基(jī)金份额单价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余(yú)使(shǐ)用年限(xiàn)一般(bān)较(jiào)长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基(jī)础资产的(de)估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和评(píng)估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在(zài)相对股债(zhài)市(shì)场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年(nián)的(de)可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募(mù)集(jí)材料中(zhōng)披露预(yù)测(cè)进行比较分析，结(jié)合经济及市(shì)场的实际(jì)环(huán)境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责(zé)人也称。

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