OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延(yán)续此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协(xié)议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续(xù)情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人也表示，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人(rén)士表示，华安张江光大(dà)园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波(bō)动较(jiào)大，但其实不动(dòng)产公什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价(jià)值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的(de)事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级(jí)市场价(jià)格(gé)开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影(yǐng)响，华安张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月(yuè)21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上(shàng)看(kàn)，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中已经披露张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募(mù)的(de)项目(mù)又遭遇(yù)突(tū)发事件(jiàn)，因此(cǐ)导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一(yī)位(wèi)业(yè)内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于(yú)风(fēng)险规避的原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也(yě)同(tóng)时表示(shì)，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到(dào)一(yī)定(dìng)释(shì)放，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好(hǎo)判(pàn)断价格是不是已经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收益率高的产品具备一(yī)定(dìng)的投资(zī)价值，很适合稳健类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随着经(jīng)济复苏的(de)步伐(fá)，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募(mù)基金(jīn)执行董事高如星(xīng)对(duì)此表示(shì)，若张江园区(qū)最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下(xià)调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身(shēn)园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不(bù)受影响，影响多大(dà)，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前(qián)未收到哲库科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人将继续(xù)密切(qiè)关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)出(chū)现回落(luò)。在随后召开的(de)业(yè)绩说明会(huì)中管理人就(jiù)相关事项进行了解(jiě)释说明，市场(chǎng)信心得到(dào)了一定提振，二(èr)级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营(yíng)团(tuán)队表示了对张江光(guāng)大园项目的信(xìn)心，预计(jì)签(qiān)署意向书和合同谈判中的储备租户(hù)正常(cháng)转化(huà)后，项目(mù)出(chū)租(zū)率将得(dé)到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的上述(shù)公告(gào)引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发突然确实(shí)始料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息(xī)的第(dì)一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和(hé)核实(shí)工作，并同步(bù)启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高(gāo)度(dù)重视，据悉新区(qū)国资委(wěi)也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富的(de)，覆(fù)盖了芯片测(cè)试、人工智(zhì)能(néng)、航(háng)天(tiān)产业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客户(hù)，租(zū)赁意向(xiàng)面(miàn)积超(chāo)过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备转化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过(guò)签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证(zhèng)金给了我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募(mù)、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面积在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区(qū)域(yù)的张江光大(dà)园项目一季(jì)度末也(yě)有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人(rén)有那么多储备租户，之前的空(kōng)置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的调租(zū)和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的(de)大租户退租正好发(fā)生(shēng)在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市(shì)场情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到(dào)什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间及时修复后，张江(jiāng)这边也作(zuò)了一定的(de)资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和(hé)张江光大园(yuán)项目在(zài)给租户的分隔空间、交(jiāo)付(fù)标准、租金水平(píng)等(děng)方面也有(yǒu)一些(xiē)差异化，张润大(dà)厦多是两(liǎng)千多平(píng)的(de)大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也(yě)贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大(dà)园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的(de)物(wù)业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的(de)不同物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以后(hòu)，新老资产的管理人都(dōu)变(biàn)成(chéng)了一(yī)家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联(lián)合营销方(fāng)面(miàn)能(néng)更(gèng)加充(chōng)分(fēn)发挥(huī)协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示，张江(jiāng)集团和(hé)张江高科目前在管资(zī)产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间(jiān)资产上(shàng)市(shì)平台目标的坚实后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们非(fēi)常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们(men)实现(xiàn)基金扩(kuò)容的第一步(bù)，也是至(zhì)关重要的一步，眼下(xià)我们(men)可(kě)能面临了一(yī)些突(tū)发情况需要解决，但是(shì)这和我们在张江科学(xué)城(chéng)这三十年建设(shè)发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心(xīn)排(pái)除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的(de)所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预(yù)期和市场的(de)信心。”

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