近(jìn)两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前钢琴里面小快板的速度是多少，钢琴中小快板是什么意思已包含了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了(le)解资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例(lì)的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年(nián)分(fēn)配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格(gé)的(de)变化。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募(mù)集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持(chí)有人实际(jì)获得的(de)现金收益，对于长期投资(zī)者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高(gāo)级副总监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设施基(jī)金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度(dù)来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券(quàn)派息(xī)，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于(yú)投(tóu)资债券(quàn)相对高的收(shōu)益(yì)性，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控制风(fēng)险的前(qián)提下，增(zēng)厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动受多重因(yīn)素的(de)影响，投资收(shōu)益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近期(qī)经(jīng)济预期(qī)恢复，一(yī)方面市场热点呈(chéng钢琴里面小快板的速度是多少，钢琴中小快板是什么意思)现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基(jī)金分(fēn)红(hóng)前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者(zhě)长期(qī)投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注(zhù)二(èr)级市场(chǎng)扰动(dòng)对整(zhěng)体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营(yíng)权(quán)分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确(què)定性(xìng)，这是(shì)该类投资者(zhě)应该(gāi)注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及(jí)资产增(zēng)值的(de)收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的(de)二级市场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiā钢琴里面小快板的速度是多少，钢琴中小快板是什么意思ng)可供(gōng)分配金额的分(fēn)配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基(jī)于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责(zé)人提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了(le)投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红(hóng)期(qī)，投资者可以(yǐ)观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)的(de)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一(yī)是年报(bào)中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经营活(huó)动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独(dú)立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以(yǐ)更(gèng)多关注内(nèi)部收(shōu)益(yì)率(lǜ)的高低，对(duì)产权(quán)类(lèi)的资(zī)产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响(xiǎng)投(tóu)资回(huí)报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力(lì)、公募(mù)基(jī)金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行(xíng)首(shǒu)年及次年(nián)的(de)可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额(é)与募(mù)集材料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合(hé)经济(jì)及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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