万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集(jí)团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了(le)收回钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业(yè)主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候，他们(men)的(de)姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还美国总统奥巴马几岁是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的(de)处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权(quán)。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公司是共同(tóng)债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上(shàng)看，这(zhè)就是(shì)一(yī)起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实(shí)，说明这些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级(jí)豪美国总统奥巴马几岁宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北(běi)京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地(dì)产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不(bù)少中赫集团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是(shì)债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民(mín)事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实(shí)际支付剩余价款的，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目(mù)前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团(tuán)旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出(chū)了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很高的(de)国民知名度，但却(què)在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫(hè)集(jí)团进入(rù)北京(jīng)的(de)第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的(de)五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手是当(dāng)时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然(rán)已经推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其(qí)依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成(chéng)为被执行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这(zhè)个地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的(de)目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股国(guó)安足球美国总统奥巴马几岁(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国(guó)安(ān)的估值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括(kuò)海金(jīn)商(shāng)业保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押(yā)手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行(xíng)生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控人(rén)都(dōu)成为老(lǎo)赖(lài)的(de)情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北(běi)京国安(ān)，又(yòu)如何能独(dú)善(shàn)其身(shēn)？

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