OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大(dà)，尾盘有所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产(chǎn)张润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库(kù)科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关(guān)负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也(yě)高(gāo)度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影响其内外(wài)价值，投(tóu)资(zī)者应理性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不(bù)利消息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以(yǐ)来，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一(yī)位(wèi)业(yè)内人(rén)士(shì)分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规(guī)避的原因，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但(dàn)是，不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受(shòu)到基(jī)本面、情(qíng)绪面等多(duō)重因素影响，不好判断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌(diē)幅较大，其大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁(qí)实有些隐含收(shōu)益率高(gāo)的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如(rú)星对此(cǐ)表(biǎo)示，若张江园区(qū)最终能顺利解(jiě)决招商(shāng)，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这(zhè)么(me)深，加上前期本身园区类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最终还是落到租金(jīn)收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施(shī大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁)资产张润大厦的重要(yào)承租(zū)方之(zhī)一，目前未(wèi)收(shōu)到(dào)哲(zhé)库(kù)科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季(jì)报(bào)中(zhōng)披(pī)露(lù)的张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度二级(jí)市(shì)场价格出现回落。在随后(hòu)召开的业(yè)绩说(shuō)明会中管理人就(jiù)相关事项进(jìn)行了解(jiě)释说明，市(shì)场信心得到了一定提振，二级市场价格(gé)表(biǎo)现也趋于平稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募(mù)说(shuō)明会(huì)上，运营团队(duì)表示(shì)了对(duì)张江(jiāng)光大(dà)园项目的(de)信心(xīn)，预计签署意(yì)向书(shū)和合(hé)同谈判中的储备租户(hù)正常(cháng)转化后(hòu)，项目出租(zū)率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公告引(yǐn)起了(le)市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关(guān)负(fù)责人坦言，事发突然确(què)实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同(tóng)步(bù)启动了(le)应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负(fù)责人介绍(shào)说，目前储备(bèi)租户还是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了(le)芯片测试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向(xiàng)储备转化(huà)为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通(tōng)过签署租赁意向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一(yī)些重(zhòng)要租(zū)户。虽(suī)然(rán)收(shōu)了(le)三个月履(lǚ)约保证金给(gěi)了我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负(fù)责(zé)的态度，我(wǒ)们(men)肯定(dìng)要全力与时间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面积在(zài)短期内完成(chéng)去化。”相关(guān)负(fù)责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区(qū)域的张(zhāng)江光(guāng)大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚(jiān)持(chí)以市场化运营(yíng)为导(dǎo)向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户(hù)的(de)调租和(hé)换租都属于(yú)正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项(xiàng)目的大租户退(tuì)租正好(hǎo)发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点(diǎn)，目前市(shì)场情况已有所好转。在看(kàn)到出(chū)租(zū)率下滑情(qíng)况没(méi)有得(dé)到及时(shí)修复后，张江这边也作了一定的(de)资(zī)源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目在给租户的分(fēn)隔(gé)空间、交付标准、租金(jīn)水平(píng)等方面也有一些差异(yì)化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光(guāng)大园单层以一千平的(de)面积为主(zhǔ)，还有一些独栋(dòng)形态的物(wù)业(yè)。租户自身(shēn)也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区域内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的管理人(rén)都变成(chéng)了(le)一(yī)家，后续我们(men)在资(zī)源共享和联合营销方面(miàn)能(néng)更(gèng)加(jiā)充分发挥协同(tóng)效应，相信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人(rén)表示，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江高科目(mù)前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发(fā)的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资产上(shàng)市平台目标(biāo)的(de)坚实(shí)后盾(dùn)和(hé)储(chǔ)备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个(gè)资(zī)本平(píng)台(tái)和它未来的发展。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次(cì)扩(kuò)募是我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也(yě)是(shì)至(zhì)关重要的一步(bù)，眼下我们可(kě)能面临了一(yī)些突(tū)发情况需要解决，但是这和我们在(zài)张江科学(xué)城这三十(shí)年建设发展过(guò)程中所经历的相(xiāng)比，只能算(suàn)是(shì)一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排(pái)除万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面(miàn)影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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