导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年(nián)商品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关(guān)中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的(de)讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文(wén)试图(tú)厘(lí)清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一(yī)成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布(bù)中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人(rén)口的(de)租(zū)赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产(chǎn)生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不(bù)足(zú)，这是(shì)过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代(dài)下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激(jī)增(zēng)，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然(rán)存(cún)在(zài)不足(zú)？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我(wǒ)们无法直(zhí)接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市(shì)场会(huì)如(rú)何(hé)发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害综(zōng)合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会(huì)上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来(lái)，住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关(guān)，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类(lèi)是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布(bù)，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅(zhái)数(shù)量极少，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得(dé)到(dào)当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套(tào)数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包(bāo)含现(xiàn)房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　50克有多少参照物图片，50克有多少参照物trong>首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房(fáng)，就(jiù)会造成人(rén)口净(jìng)流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际(jì)流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住(zhù)宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际(jì)上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管(guǎn)道等(děng)基础(chǔ)设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中一(yī)居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农(nóng)民(mín)带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于(yú)15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增(zēng)8473万家(jiā)庭户(hù)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其(qí)他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积还(hái)有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议(yì)明确(què)指出支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适(shì)度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市(shì)能级(jí)之间差异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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