导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发(fā)现中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前(qián)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户(hù)户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流(liú)动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均(jūn)一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入(rù)大(dà)分(fēn)化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地产大分化时(shí)代已至，大分化(huà)时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必(bì)将体(tǐ)现在不(bù)同能级城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然(rán)激(jī)增，引(yǐn)发一(yī)阵二(èr)手房(fáng)的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅(zhái)到(dào)底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布，我们(men)无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写(xiě)字楼(lóu)、学(xué)校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)反骨是什么意思 反骨是叛逆的意思吗水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完(wán)全(quán)反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主要(yào)分(fēn)两大(dà)类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建(jiàn)房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据(jù)，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中(zhōng)国(guó)居(jū)民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到(dào)上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的(de)商品住(zhù)宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计(jì)。我们利(lì)用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期(qī)房销售(shòu)，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住(zhù)宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去(qù)十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际(jì)变化(huà)比例，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺(shùn)利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达(dá)到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存(cún)量(liàng)供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需(xū)平(píng)衡

　　需要有多(duō)余(yú)住(zhù)宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英(yīng)国和(hé)日(rì)本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国(guó)和韩(hán)国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省(shěng)际(jì)流动人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的(de)中国城(chéng)乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据(jù)显示(shì)，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工作的(de)流动人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县(xiàn)城购(gòu)买(mǎi)一套(tào)房。所以说户(hù)均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没(méi)有独(dú)立卫浴(yù)和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中(zhōng)一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房(fáng)进(jìn)城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的(de)一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4反骨是什么意思 反骨是叛逆的意思吗亿的集体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个(gè)方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继(jì)续(xù)延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占(zhàn)比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民(mín)追(zhuī)求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希(xī)望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议(yì)明确指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平(píng)有着密切正(zhèng)向(xiàng)联(lián)系。随着(zhe)经济(jì)发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至，这(zhè)种分化(huà)不(bù)单局限于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差(chà)异也(yě)将(jiāng)越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调查的(de)是(shì)人(rén)，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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