万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位于(yú)北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫(hè)集团成了共(gòng)同债务(wù)人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调(diào)侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势(shì)都那(nà)么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想(xiǎng)象的(de)那(nà)么简(jiǎn)单。

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　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司(sī)不(bù)良债权(quán)转让项目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国(guó)信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而(ér)且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道(dào)证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，最强(qiáng)学区(qū)房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这(zhè)些业主确实(shí)已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权(quán)回本(běn)的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关(guān)法(fǎ)律规定(dìng)，民(mín)事执行中(zhōng)，业(yè)主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续(xù)的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院(yuàn)不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出(chū)执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购(gòu)房(fáng)款或办理(lǐ)房(fáng)产证(zhèng)，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权利(lì)保护(hù)问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明(míng)确(què)了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支(zhī)持(chí)。只支付了部分价(jià)款的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为(wèi)“已售(shòu)未网(wǎng)签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是个(gè)烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已(yǐ)经成为(wèi)赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高(gāo)的国(guó)民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为中赫集(jí)团进入(rù)北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手(shǒu)是(shì)当(dāng)时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬则(zé)居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初(chū)，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文(wén)书确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之(zhī)路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务(wù)，先(xiān)后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国(guó)安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及(jí)其(qí)实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫(hè)集(jí)团共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记(jì)录(lù)。质权人包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东(dōng)国际(jì)信托、中融信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入(rù)主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫(hè)集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次(cì)列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次(cì)与(yǔ)中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　人+工念什么 人工念什么姓alt="北(běi)京房圈大消息！顶级富豪，都被割(gē)了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184211313.png">

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖人+工念什么 人工念什么姓”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安(ān)，又(yòu)如何能独善其身？

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