5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表的(de)机构对于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公(gōng)司市(shì)值在股票资产中的(de)占比(bǐ)却断(duàn)崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资(zī)愈(yù)发有(yǒu)集中(zhōng)于龙(lóng)头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排(pái)位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于(yú)三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包括房(fáng)地产(chǎn)等几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业在盖特(tè)纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增加了(le)15万亿(yì)元。中国(guó)存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的(de)销(xiāo)售(shòu)额(é)，以(yǐ)及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的(de)需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民(mín)营(yíng)地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的(de)公司就(jiù)能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发(fā)展、浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发(fā)展(zhǎn)的(de)主营业(yè)务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后(hòu)疫情(qíng)时(shí)代(dài)出租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一(yī)方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自(zì)然(rán)也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在(zài)其中(zhōng)持续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第(dì)一(yī)季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度他(tā)有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛利(lì)率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上(shàng)，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本(běn)不(bù)断下(xià)滑(huá)，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的(de)是，在当前中特(tè)估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势(shì)张柏芝第三胎和谁生的，张柏芝第三胎和谁生的是谢贤吗。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出清(qīng)的(de)过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来(lái)说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集(jí)中度(dù)提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产的(de)质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要(yào)关(guān)注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还(hái)是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途(tú)更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低(dī)位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿(ná)地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推(tuī)动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的市场表现也(yě)不(bù)太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个(gè)市(shì)场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)张柏芝第三胎和谁生的，张柏芝第三胎和谁生的是谢贤吗苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现(xiàn)出来(lái)。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待(dài)它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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