万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到(dào)舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信达为了(le)收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富(fù)人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么(me)优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个位(wèi)于海(hǎi)淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权(quán)总(zǒng)额(é)高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分(fēn)），处置(zhì)的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是(shì)有(yǒu)人住的(de)。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子根本(běn)没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露(lù)，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是北京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书(shū)院的业(yè)主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的(de)，没准还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付(fù)全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于(yú)建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际(jì)支付剩余价款的(de)，可(kě)以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵(dǐ)押(yā)的这(zhè)75套房(fáng)子，还(hái)会(huì)被业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很(hěn)高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北(běi)京的(de)第一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的(de)院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名(míng)人(rén)士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠(diàn)定了(le)中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深(shēn)挖(wā)出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

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　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的(de)估(gū)值一直没(méi)变，那么(me)中赫集(jí)团(tuán)拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这(zhè)样，中赫(hè)为(wèi)什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质(zhì)记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据(jù)北京(jīng)产(chǎn)权交易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的(de)经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸免(miǎn)于(yú)难(nán)。不过(guò)在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安本番什么意思 日语里本番什么意思(ān)，又如何能独善其身？

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