近两年火(huǒ)爆的(de)创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红目前已包含(hán)了(le)利润(rùn)分配和本金的(de)归还，在选择(zé)投(tóu)资(zī)标(biāo)的(de)时应了解资(zī)产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可(kě)供(gōng)分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基金份额交易(yì)价格(gé)的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设(shè)施资产的经营现金流(liú)，投(tóu)资人(rén)通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基(jī)金(jīn)份额持有人实际(jì)获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期投(tóu)资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开(kāi)募(mù)集基(jī)础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可(kě)分配金额(é)以现(xiàn)金(jīn)形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性(xìng)”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng破壁机能绞肉吗，破壁机能绞肉馅吗)的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来(lái)分红水平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走(zǒu)势的(de)关(guān)键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达预期(qī)，一(yī)定程(chéng)度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动(dòng)受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有(yǒu)利于(yú)吸(xī)引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红(hóng)除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值变化(huà)的修正，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者(zhě)长期投(tóu)资(zī)的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分(fēn)配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通(tōng)投资(zī)者应(yīng)了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红前(qián)提是(shì)本金之上的(de)增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包括(kuò)了利(lì)润分配和本金的(de)归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属(shǔ)性不(bù)同(tóng)而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营(yíng)权到期后(hòu)不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因此将可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的(de)分(fēn)派(pài)率(lǜ)水平。对(duì)于剩余(yú)期限(xiàn)较(jiào)长(zhǎng)的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年(nián)限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价(jià)随着分派进度逐(zhú)年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这种类似(shì)永续(xù)经营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分(fēn)红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投(tóu)资者对(duì)经营权(quán)类(lèi)的资产可(kě)以更多(duō)关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资产更多(duō)关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报(bào)也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的(de)短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连(lián)回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权(quán)效应相对(duì)明显、同时(shí)分红规(guī)模(mó)较为可(kě)观的(破壁机能绞肉吗，破壁机能绞肉馅吗de)个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投(tóu)资(zī)者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募(mù)集材料中披露(lù)预测进行比较分析(xī)，结合(hé)经(jīng)济及市(shì)场的(de)实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也称。

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