近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了(le)解(jiě)资(zī)产类型和分红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的主要收益(yì)来(lái)源为(wèi)持有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额(é)二级市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基(jī)础设(shè)施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年(nián)度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固(gù)定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资(zī)品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机(jī)构投资(zī)者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来(lái)分(fēn)红水(shuǐ)平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏观经(jīng)济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完成率不(bù)达预期(qī)，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设(shè)施(shī)项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对(duì)经(jīng)济(jì)活力的(de)改善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额(é)的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额(é)净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的(de)增值部(bù)分(fēn)不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面(miàn)临(lín)极大不确定性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产权类(lèi)两大资(zī)产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主要包括每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红(hóng)及(jí)资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品的收益(yì)主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的(de)分红包括(kuò)了(le)利润分配和本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率(lǜ)也是变动(dòng)的(de)，对特(tè)许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者在选择(zé)投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平(píng)。对(duì)于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回(huí)本金并(bìng)取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产生的(de)现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资者可(kě)以观(guān)测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的(de)运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个(gè)：一(yī)是年报(bào)中披(pī)露(lù)的经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动产生的(de)现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场(chǎng)独(dú)立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率的高低，对(duì)产权类的(de)资产(chǎn)更(gèng)多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人(rén)实(shí)力等多重因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资(zī)者嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念di关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的(de)管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责(zé)人也(yě)称。

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