5月(yuè)以来，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企获(huò)得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这(zhè)一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头(tóu)似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募(mù)基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在于(yú)几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季(jì)，其(qí)传导(dǎo)到二级市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入(rù)大(dà)分化时代，一(yī)二(èr)线城(chéng)市好于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照(zhào)产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上没有什么(me)投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现了(le)一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居(jū)民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政(zhèng)策(cè)出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆(gān)率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到(dào)股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的(de)124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的(de)股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏(xià)幸(xìng)福、荣(róng)安地(dì)产。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易(yì)日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实(shí)发展的(de)主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二(èr)的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结(jié)算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季(jì)度(dù)十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入(rù)十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头(t俄罗斯乌克兰什么时候结束战争óu)房(fáng)企的(de)融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前(qián)中特(tè)估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产公司也(yě)是(shì)更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等(děng)问(wèn)题(tí)，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清(qīng)的(de)过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明(míng)显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期(qī)的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的盈利和(hé)现金流创造(zào)能(néng)力(lì)，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分化，要关(guān)注将(jiāng)受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地(dì)去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本(běn)保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额(é)持(chí)续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的(de)业(yè)绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化(huà)更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年(nián)民营房(fáng)企不(bù)怎么(me)投(tó俄罗斯乌克兰什么时候结束战争u)资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过(guò)程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性。其(qí)实整个(gè)市场(chǎng)从四月份(fèn)开(kāi)始又(yòu)在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周(zhōu)刊(kān)》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)的复(fù)苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随(suí)整个行(xíng)业(yè)的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于(yú)5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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