文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的(de)可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的(de)不(bù)公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是(shì)房地产(chǎn)从大开(kāi)发(fā)时代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的(de)预(yù)售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推部分(fēn)房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么(me)来(lái)的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房(fáng)，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度(dù)。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家一般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府批准后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进度(dù)在完全(quán)交(jiāo)房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如(五月去北京穿什么衣服，五月份去北京穿什么衣服rú)果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个(gè)难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十(shí)年前(qián)在(zài)国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通(tōng)、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的(de)一(yī)大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了(le)核心的(de)住(zhù)房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制(zhì)，促进(jìn)市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预(yù)售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行开(kāi)设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透(tòu)明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临(lín)住房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发展工业化的进程(chéng)大于(yú)城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化(huà)配套(tào)问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大(dà)力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下(xià)的(de)福(fú)利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市(shì)场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了(le)房企(qǐ)缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下(xià)一(yī)个(gè)项(xiàng)目的(de)开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货币(bì)化(huà)，中国人民银行等(děng)多(duō)方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了(le)缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进(jìn)行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次(cì)性付(fù)清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆(gān)的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要(yào)方(fāng)式，预售(shòu)制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至(zhì)60721平(píng)方公里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平(píng)方(fāng)米增至(zhì)34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)历经二十(shí)多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股(gǔ)债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和(hé)银行的按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同是(shì)两个独(dú)立的合同关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权(quán)力，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者(zhě)承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对(duì)行业的(de)信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银(yín)行(xíng)作为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企业(yè)预售商(shāng)品(pǐn)房所得(dé)款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以来(lái)全国并没(méi)有统一的预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地(dì)实行“五月去北京穿什么衣服，五月份去北京穿什么衣服一城(chéng)一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑(zhèng)州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管(guǎn)账户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国(guó)外(wài)商品房(fáng)预售制度(dù)呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一(yī)般设有定金或预付款保护(hù)机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政府或(huò)第三方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。五月去北京穿什么衣服，五月份去北京穿什么衣服

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金(jīn)比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国(guó)平均首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的(de)信托账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来(lái)自(zì)银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有充分(fēn)动机监管开发(fā)商施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时(shí)需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方(fāng)面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金(jīn)并(bìng)进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如(rú)由于(yú)任(rèn)何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金按照德国(guó)法律全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规(guī)定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房(fáng)屋出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了(le)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按(àn)工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前(qián)经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金证明(míng)书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权(quán)合同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一(yī)般为合(hé)同(tóng)签订后、地(dì)基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善(shàn)应对(duì)局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力(lì)的金(jīn)融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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