文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的(de)全(quán)国(guó)住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可(kě)以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足(zú)一(yī)个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开(kāi)发时代步(bù)入高质量发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众不公平(píng)的(de)预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长(zhǎng)期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议(yì)取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么(me)来的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严(yán)格的(de)资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如(rú)借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化(huà)解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实(shí)体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发(fā)展研(yán)究中心参与(yǔ)财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进(jìn)行(xíng)过(guò)长期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不(bù)过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模(mó)式一经推行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独(dú)到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的资(zī)金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造(zào)和(hé)销(xiāo)售，也(yě)解(jiě)决了(le)制造(zào)商的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款(kuǎn)”的(de)销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决了核心的(de)住房(fáng)供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发(fā)展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模(mó)式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规(guī)范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全(quán)部(bù)支(zhī)付，还要(yào)证(zhèng)明自(zì)身(shēn)有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银(yín)行开设的信托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发(fā)展工(gōng)业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度也(yě)出现了(le)分配(pèi)不公(gōng)、效(xiào)率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的(de)困(kùn)境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出(chū)台(tái)多项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划(huà)经济(jì)下的福(fú)利(lì)分房转向(xiàng)市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时(shí)间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相(xiāng)关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全(quán)部(bù)购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了(le)城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发(fā)展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产市场的(de)稳步发(fā)展起到了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的(de)《中国(guó)住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房(fáng)地产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的上下(xià)游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全(quán)拉(lā)动的投资占全社(shè)会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市(shì)场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完(wán)全(quán)由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者的预(yù)售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售(shòu)商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工程(chéng)总额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购(gòu)房款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去(qù)房地(dì)产(chǎn)大开发时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付(fù)的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过(guò)这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房(fáng)企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付(fù)的(de)预付款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分(fēn)期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购(gòu)房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付(fù)质量(liàng)的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房(fáng)者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司(sī)的(de)信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设(shè)过(guò)程中的(de)资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合(hé)同(tóng)后(hòu)定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定(dìng)最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的(de)制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一(yī)定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公(gōng)司针(zhēn)对(duì)期(qī)房设计了两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发(fā)商出(chū)现(xiàn)财(cái)务(wù)、经营问题(tí)时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会(huì)在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证(zhèng)公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进(jìn)入开发商(shāng)账户前(qián)经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发(fā)商必须(xū)完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完成定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施(shī)才(cái)可预(yù)售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书(shū)向金融(róng)机构或保(bǎo)证机(jī)构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前(qián)只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即(jí)可(kě)向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房(fáng)者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度(dù)付(fù)款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了(le)统(tǒng)一详细规(guī)定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过(guò)程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后(hòu)定(dìng)金保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建立(lì)按(àn)工程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直(zhí)接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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