文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实(shí)力的别建了(le)，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果(guǒ)按(àn)照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交付(fù)的(de)风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商品房(fáng)短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一(yī)样(yàng)在(zài)支付完(wán)首付款后(hòu)从银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根(gēn)据(jù)开(kāi)发商工程进度(dù)在(zài)完(wán)全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套(tào)房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个(gè)技(jì)术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的(de)不(bù)是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对(duì)预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英充电宝100wh等于多少毫安东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖(mài)多数(shù)以一(yī)整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到(dào)的(de)见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方(fāng)法(fǎ)加(jiā)快(kuài)自(zì)身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决(jué)了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式(shì)成为当时中国(guó)香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决(jué)了(le)核心的住房(fáng)供不(bù)应(yīng)求(qiú)的(de)问(wèn)题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不(bù)断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提(tí)升了对于(yú)预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部(bù)支付(fù)，还要(yào)证明自(zì)身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一(yī)导向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再适用(yòng)于充电宝100wh等于多少毫安(yú)当时的(de)国(guó)情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内(nèi)地(dì)房地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步(bù)引(yǐn)进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的(de)住房(fáng)新(xīn)体制(zhì)，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等(děng)多(duō)方(fāng)迅速出台(tái)相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记(jì)和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了(le)高(gāo)周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)稳步(bù)发展(zhǎn)起(qǐ)到了(le)重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资(zī)金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发(fā)展(zhǎn)时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布(bù)的(de)《中国住(zhù)房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二(èr)十多(duō)年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售(shòu)金额(é)分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠(qú)道，房地(dì)产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道(dào)，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产(chǎn)融资存(cún)量占社(shè)融(róng)存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的(de)比例(lì)较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的(de)负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商(shāng)发(fā)生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购(gòu)房者(zhě)承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响自(zì)身信用和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期(qī)不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底(dǐ)两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计(jì)算(suàn)重点资金(jīn)。而(ér)事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付(fù)资金(jīn)，一(yī)般设有定金或(huò)预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付(fù)，或按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般(bān)采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购(gòu)房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权(quán)保险公司的(de)信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后(hòu)发放的(de)验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如(rú)由(yóu)于(yú)任(rèn)何原(yuán)因(yīn)不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德(dé)国也(yě)采取按工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一(yī)般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可(kě)在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修(xiū)复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易(yì)中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内容确认无误(wù)后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机(jī)制，当(dāng)开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，一(yī)般会在合(hé)同(tóng)签订6-24充电宝100wh等于多少毫安个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收后才(cái)能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，英国期(qī)房预售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前(qián)经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完成定金保全措施(shī)才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发(fā)商向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)指定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先(xiān)支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期(qī)房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项目(mù)资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋(wū)交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力的(de)金(jīn)融工具(jù)支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，建立(lì)按工程(chéng)进度付(fù)款机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，引入独(dú)立(lì)于(yú)开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免费(fèi)维(wéi)修，购房(fáng)者在保(bǎo)修(xiū)期(qī)结(jié)束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提(tí)升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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