万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业主的维权(quán)信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区位(162邮箱怎么登陆，162邮箱登录登录入口wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的(de)处置(zhì)主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市(shì)分公司（162邮箱怎么登陆，162邮箱登录登录入口下称中国信(xìn)达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是共(gòng)同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债(zhài)的(de)故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实(shí)，说明这些房子(zi)实(shí)际上(shàng)都是卖出去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖(mài)页(yè)面上(shàng)又注明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签(qiān)、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本(běn)都是北京(jīng)的(de)高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业(yè)主中，还有不少中赫集(jí)团的(de)高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事(shì)执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未(wèi)办理过(guò)户手续(xù)的，如果业(yè)主没(méi)有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可(kě)以向(xiàng)法院提出(chū)执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居(jū)住(zhù)为目的购买房屋并已支付(fù)全(quán)部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先(xiān)于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前(qián)中国(guó)信达已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出(chū)了(le)赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书(shū)院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树(shù)，还是(shì)每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经(jīng)推(tuī)出了(le)8年(nián)之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商(shāng)光(guāng)环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被(bèi)执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团162邮箱怎么登陆，162邮箱登录登录入口(tuán)如(rú)今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京(jīng)国安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫(hè)集团(tuán)拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫(hè)集(jí)团(tuán)共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海(hǎi)金商(shāng)业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后，不(bù)仅国安(ān)的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目(mù)前(qián)幸免于(yú)难。不过在实(shí)控人(rén)都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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