近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)对此表示(shì)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包(bāo)含了(le)利润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的(de)时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配(pèi)金额(é)占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金(jīn)份额(é)交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集(jí)材(cái)料和信息披(pī)露(lù)文件，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可(kě)以分(fēn)析基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市(shì)场价格变化(huà)导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更(gèng)具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可(kě)分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固(gù)定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置(zhì)多(duō)元化提供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一(yī)方面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于(yú)投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石(shí)”的(de)作用(yòng)。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份(fèn)额(é)的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前后基(jī)金份额(é)净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收(shōu)益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还(hái)提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更(gèng)为准确(què)，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是(shì)变动的(de)，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分(fēn日本还敢不敢打中国，日本未来会打中国人吗)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期(qī)后基(jī)金(jīn)价值面临(lín)极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá日本还敢不敢打中国，日本未来会打中国人吗)平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)日本还敢不敢打中国，日本未来会打中国人吗产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要(yào)包(bāo)括每年的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)。其(qí)中，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层(céng)资(zī)产的价(jià)值(zhí)增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派(pài)率(lǜ)水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包含了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募(mù)的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自(zì)项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值(zhí)上(shàng)，使(shǐ)产权(quán)类(lèi)REITs具(jù)备更显著的(de)资产投(tóu)资(zī)属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供(gōng)分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的(de)现金流，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的(de)项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择(zé)，投资(zī)价值体(tǐ)现(xiàn)在(zài)相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类的资产可以更(gèng)多(duō)关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产权类的(de)资产更多(duō)关注分派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力(lì)、运营(yíng)管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由(yóu)于分(fēn)红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次年的(de)可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较(jiào)分析(xī)，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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