万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红(hóng)，让(ràng)这个(gè)位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受(shòu)到(dào)舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了(le)收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势(shì)都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处置的是(shì)对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限(xiàn)公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是(shì)一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这些房(fáng)子(zi)实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达(dá)的拍卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵押(yā)出(chū)去，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学(xué)区(qū)房，万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北(běi)京的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另据地(dì)产自媒(méi)体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主(zhǔ)确(què)实已(yǐ)经(jīng)支付价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有，那么(me)，中国(guó)信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大金允智致命之旅演的谁的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要(yào)求(qiú)退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人(rén)民法(fǎ)院关于(yú)商品房消费(fèi)者(zhě)权利保护(hù)问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明确了(le)购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以(yǐ)居住为目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支(zhī)付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付(fù)请求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他债权(quán)的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付(fù)了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套(tào)房子，还会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其(qí)他(tā)房(fáng)企，中(zhōng)赫(hè)集团既(jì)没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房(fáng)企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘(mì)高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的(de)树(shù)、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万(wàn)柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发(fā)现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国(guó)安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能(néng)源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安(ān)足(zú)球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!金允智致命之旅演的谁>如果(guǒ)真的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续质押，据(jù)企(qǐ)查(chá)查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括(kuò)海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)的时间完(wán)全吻(wěn)合(hé)。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还(hái)在持续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经(jīng)营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高(金允智致命之旅演的谁gāo)达(dá)11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独(dú)善其(qí)身？