近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已(yǐ)包含了(le)利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在(zài)选择投资标的(de)时应了(le)解资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持(chí)有期(qī)分红(hóng)收益，以(yǐ)及(jí)基(jī)金份(fèn)额(é)交易价格的变化。基(jī)金份额(é)二(èr)级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流(liú)，投(tóu)资(zī)人通过基金募集(jí)材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额(é)持有人实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人称。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级(jí)副(fù)总监李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募(mù)集(jí)基础设施(shī)证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度(dù)可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同(tóng)于(yú)债券的固(gù)定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对(duì)高的(de)收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一(yī)。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济(jì)的(de)影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不(bù)达预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济(jì)预(yù)期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券(quàn)回归的过(guò)程；另(lìng)一方面(miàn)，基(jī)础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额(é)的(de)分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时(shí)需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益(yì)的(de)影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两个(gè)部分，两个部分之间的(de)比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金分红差(chà)异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基(jī)金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应(yīng)该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REI朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗Ts主要有特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主要(yào)包括(kuò)每年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分(fēn)红(hóng)包括了(le)利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特(tè)朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二(èr)级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的(de)特(tè)许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备(bèi)更(gèng)高(gāo)的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回(huí)本金(jīn)并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含(hán)了(le)投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额(é)单价随(suí)着分派(pài)进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进(jìn)一(yī)步(bù)延长经营期(qī)限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披露(lù)的经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区(qū)别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的(de)项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有。建议投资(zī)者对经营权类(lèi)的(de)资产可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力(lì)、运(yùn)营(yíng)管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑(chēng)、填(tián)权效应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年的(de)可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场的(de)实际环(huán)境，对基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责人也(yě)称(chēng)。

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