导读(dú)

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒(shū)适不是(shì)人均(jūn)一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大(dà)莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需(xū)并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示(shì)，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国(guó)总人口的近三成都(dōu)是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益明显，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大(dà)分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手(shǒu)房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的(de)房子是(shì)否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数(shù)据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)，回答当(dāng)前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断(duàn)未(wèi)来房(fáng)地产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的(de)直观判断(duàn)站不(bù)住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取(qǔ)了(le)全国(guó)近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)不能(néng)完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相(xiāng)关(guān)数据(jù)有两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步(bù)，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计(jì)。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致(zhì)测(cè)算得到(dào)中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要(yào)进一步(bù)推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅(zhái)和(hé)购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过(guò)去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房(fáng)顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民(mín)换(huàn)房等因(yīn)素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住(zhù)宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套(tào)房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占据(jù)两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的(de)大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的(de)县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均(jūn)一套(tào)房无法满足(zú)庞大(dà)流动人口的(de)租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国(guó)的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大(dà)的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足(zú)现代生(shēng)活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七(qī)普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户(hù)的占比明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分(fēn)化(huà)日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经济资(zī)源(yuán)分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区(qū)改(gǎi)善性需求(qiú)依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议(yì)明确(què)指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化(huà)时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分(fēn)化不(bù)单局限(xiàn)于城市能(néng)级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二(èr)手(shǒu)房之间的差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调(diào)查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预(yù)期(qī)。

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