导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国(guó)房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图(tú)厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是(shì)人均一(yī)间房(fáng)所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而(ér)事实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存(cún)量数(shù)据并(bìng)未公(gōng)布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情(qíng)况为主题(tí)的(de)新闻发布会(huì)上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括(kuò)了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为单(dān)位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水是(shì)保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第(dì)一步(bù)，将(jiāng)1999年(nián)以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够(gòu)得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个(gè)准确(què)统计(jì)。我(wǒ)们利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国(guó)存(cún)量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　<一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水strong>（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到(dào)交房(fáng)后装修(xiū)的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普(pǔ)数(shù)据(jù)显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定(dìng)租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三(sān)点含义(yì)

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套(tào)房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流(liú)动、居(jū)民换房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别(bié)为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的(de)高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套(tào)房无(wú)法满足庞(páng)大流动人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的(de)老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有(yǒu)的(de)住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求(qiú)驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的(de)话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便(biàn)如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需(xū)求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需(xū)求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数(shù)不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人(rén)口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新(xīn)的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅(zhái)的占(zhàn)比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背后的(de)改善(shàn)性需(xū)求(qiú)有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工(gōng)作会(huì)议(yì)明确指(zhǐ)出支(zhī)持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅(zhái)，因此(cǐ)可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期。

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