文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议(yì)提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从大开(kāi)发时代(dài)步入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国一(yī)定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界(jiè)难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不(bù)少(shǎo)国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在完全交房(fáng)前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对(duì)购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机(jī)取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金(jīn)第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在(zài)分(fēn)层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创办(bàn)立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众购房的资(zī)金(jīn)压力(lì)，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核(hé)心的(de)住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最(zuì)大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中国内(nèi)地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化的进程大(dà)于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差(chà)等(děng)问题(tí)，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面临商品房的(de)需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针(zhēn)强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房制度(dù)，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化(huà)城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化(huà)的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动(dòng)开发(fā)模(mó)式(shì)，住房供(gōng)应(yīng)速(sù)度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改货币(bì)化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了(le)房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商京j属于北京哪个区的车品房预售制(zhì)度(dù)。预售制的(de)初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内(nèi)地(dì)实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可(kě)能已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到了(le)重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资(zī)占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)测(cè)算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资(zī)比例(lì)较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房等(děng)风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的(de)购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)按时(shí)向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等(děng)系(xì)列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场(chǎng)波动(dòng)或经营(yíng)不善(shàn)，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱(qián)付工程(chéng)款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品(pǐn)房所得(dé)款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点(diǎn)监管资(zī)金比例(lì)为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价(jià)计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)：对于购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种方式(shì)，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房者提(tí)供(gōng)一(yī)定(dìng)的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低(dī)可低(dī)于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采京j属于北京哪个区的车取按工期支(zhī)付房(fáng)款的(de)制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例(lì)因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的(de)功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各(gè)个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目(mù)前是(shì)唯(wéi)一一部规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须(xū)完成定金保全措(cuò)施才可(kě)预(yù)售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融(róng)机(jī)构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款也(yě)受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供(gōng)在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)随(suí)着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的(de)订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的(de)项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了(le)政策出手临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质(zhì)房(fáng)企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给(gěi)予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四(sì)大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工程进度(dù)付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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