5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地(dì)产(431mm是多少厘米 431mm是多少米chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓(cāng)市(shì)值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的(de)是(shì)招商蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次(cì)是(shì)金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其(qí)传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二(èr)级市场投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周(zhōu)期(qī)来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出(chū)现了一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发(fā)生(shēng)了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元(yuán)。中(zhōng)国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而(ér)目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的(de)时(shí)代已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出(chū)现信(xìn)用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧(cè)出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的(de)公司就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见(jiàn)顶(dǐng)回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为(wèi)公(gōng)募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的(de)个(gè)股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名(míng)前(qián)五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易(yì)日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。431mm是多少厘米 431mm是多少米p>

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是(shì)上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了(le)知(zhī)名(míng)机构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在(zài)前十中，这也是(shì)连(lián)续第三个(gè)季(jì)度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局(jú)在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的(de)融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当(dāng)前(qián)中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大(dà)好机会(huì)。中信证券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机会依(yī)然存(cún)在，少部(bù)分公司(sī)尤(yóu)其是央企占(zhàn)据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源(yuán)债(zhài)权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的(de)修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造(zào)能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持(chí)续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集中度提升的(de)头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过(guò)国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长。而(ér)这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去(qù)两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是(shì)在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在(zài)的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的复苏(sū)速度都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以及(jí)上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待(dài)它的(de)基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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