万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入(rù)房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项(xiàng)目(mù)的(de)处(chù)置主体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有限公(gōng)司北(běi)京市分(fēn)公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道(dào)属实(shí)，说明这些房子实际(jì)上(shàng)都是(shì)卖出(chū)去了的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国(guó)信(xìn)达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房(fáng)本(běn)。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的(de)高(gāo)端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫(hè)集团的(de)高(gāo)管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此(cǐ)，不(bù)少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出(chū)执行(xíng)异议(yì)申(shēn)请(qǐng)，请求(qiú)法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要(yào)求退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利(lì)保护(hù)问题的批复》，以司法解释(shì)的(de)方式明确了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住为目(mù)的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前(qián)已实际支付剩余价款的(de)，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山(shān)芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高(gāo)的(de)国(guó)民知名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的(de)万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树(shù)、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的(de)它(tā)，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之(zhī)久，但(dàn)其(qí)依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名(míng)人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了(le)中赫(hè)集团的“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光(guāng)环的(de)背后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律文书确(què)定(dìng)义务，中(zhōng)赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝(cháng)试过(guò)多(duō)元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下(xià)北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿(ná)下(xià)北京国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质(zhì)押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇(fù)将其(qí)手中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录(lù)。质权(quán)人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱(jù)乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的(de)中赫(hè)集(jí)团股份，但国安和(hé)中赫的经营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标的(de)高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被(bèi)执行人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控人都成为(wèi)老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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