5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机(jī)构对(duì)于这(zhè)一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出(chū)现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延(yán)续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之处(chù)首(shǒu)先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集团退出(chū)百(bǎi)大之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业(yè)贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么(me)投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出(chū)现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有(yǒu)公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前(qián)几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿(yì)平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的(de)政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增(zēng)的(de)时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业(yè)的(de)需求或将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着地产的(de)高(gāo)杠杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容易(yì)出(chū)现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在(zài)于城市(shì)、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前五(wǔ)的(de)公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本(běn)地房(fáng)企，其第(dì)一季(jì)度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出(chū)租率(lǜ)复苏(sū)至(zhì)近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则(zé)是公司(sī)拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有(y431mm是多少厘米 431mm是多少米ǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海(hǎi)区域(yù)性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季(jì)公司实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现的431mm是多少厘米 431mm是多少米(de)机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本(běn)不(bù)断下(xià)滑(huá)，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其(qí)是(shì)央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司(sī)，现(xiàn)阶(jiē)段(duàn)表现出(chū)较低的融(róng)资成(chéng)本(běn)，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央(yāng)企相较于(yú)民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源(yuán)债权(quán)债务(wù)关系(xì)等问题，市场对(duì)民营房开企业的(de)资产会有更多担(dān)忧(yōu)和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的(de)过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明(míng)显。中(zhōng)特估(gū)的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看，行业(yè)的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行(xíng)业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相(xiāng)对(duì)较低(dī)，企业自身资产的(de)质量(liàng)好(hǎo)、运营能(néng)力(lì)强、可(kě)以创造持续(xù)现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞(ruì)银(yín)基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个(gè)方面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的(de)房(fáng)企，主要是(shì)因为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要(yào)集(jí)中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一(yī)季(jì)度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在(zài)房(fáng)地产的复苏过(guò)程中，还(hái)面临(lín)着一些不确(què)定性。其实整个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三月相对(duì)表现较(431mm是多少厘米 431mm是多少米jiào)好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可(kě)能会(huì)出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反弹外的(de)一个市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业(yè)绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基(jī)本面不(bù)断地凸(tū)显(xiǎn)出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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