导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人均(jūn)一间(jiān)房所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁和(hé)置业需(xū)求。全(quán)国总人口(kǒu)的(de)近三(sān)成都是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，区域(yù)经济资(zī)源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分化时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住(zhù)宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各(gè)大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房地产市(shì)场会(huì)如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自(zì)然灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据(jù)和方(fāng)法(fǎ)

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期(qī)房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年(nie的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数án)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购(gòu)期(qī)房，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存(cún)量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换房等(děng)因素产生的(de)住宅需(xū)求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的(de)住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供不应(yīng)求(qiú)，造成房(fáng)价或房(fáng)租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国(guó)的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人(rén)口和(hé)省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工(gōng)人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户(hù)均一(yī)套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来了(le)很大的不便和(hé)安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活(huó)需(xū)求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民(mín)带(dài)房进城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的(de)一半。若(ruò)去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只e的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户(hù)户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结(jié)构和(hé)动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户(hù)数会因(yīn)户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济(jì)带(dài)、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域(yù)经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸(xī)引着人(rén)口流(liú)入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买(mǎi)房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城(chéng)镇家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧(jiù)的(de)城中(e的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数zhōng)村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物(wù)业(yè)管理，居(jū)民追(zhuī)求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的(de)改善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济(jì)工作会议明确(què)指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存(cún)在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存(cún)在不(bù)足(zú)，供需(xū)出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年(nián)房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市(shì)能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速(sù)可能(néng)超预期。

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