饱受(shòu)争议的二(èr)手房交易中介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布了(le)关(guān)于(yú)规范(fàn)房地产经(jīng)纪服务的意见(jiàn)。意见提(tí)及，近年来(lái)，部分(fēn)房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存在利用房源客源优势(shì)收取过(guò)高费用(yòng)、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当事人(rén)负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从(cóng)加强从(cóng)业主体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪(jì)服(fú)务内容、合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费、严格(gé)实(shí)行明码标价(jià)等十(shí)方面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市发(fā)展，一二线城市二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二手房(fáng)占市场成(chéng)交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从(cóng)开(kāi)发商(shāng)过渡(dù)到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来(lái)说属(shǔ)于金额不(bù)低的大宗交易(yì)，由(yóu)于二手房交易成本(běn)较高、交易(yì)周期较长，具有非常强的专(zhuān)业(yè)性(xìng)，居民往往(wǎng)通过(guò)中介(jiè)来(lái)完成(chéng)。但很(hěn)多(duō)中介利(lì)用(yòng)信息不对称等问题，将(jiāng)非(fēi)必要的收(shōu)费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对(duì)居民造成额外的负(fù)担，而(ér)且这些服务(wù)事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内(nèi)的(de)相关市(shì)场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的主题(tí)。“当下(xià)，推进这项工作的意(yì)义(yì)更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费问题秋以为期句式特点，秋以为期句式判断成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对(duì)房地(dì)产经纪服务行业关注最(zuì)多的(de)一个话题(tí)，便是房地产经纪服(fú)务(wù)费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管(guǎn)的(de)重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收费及中(zhōng)介(jiè)交易(yì)进行(xíng)规(guī)范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二手房屋(wū)交易(yì)过程中(zhōng)，部分价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低(dī)的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务(wù)机(jī)构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)要合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年(nián)国家计委建设部下发(fā)的《关(guān)于房地产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收费标准，即根据这(zhè)样的规定(dìng)：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方(fāng)协商同意，可在规定(dìng)的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北(běi)京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了(le)房(fáng)地产中介服务(wù)等57个政府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构在(zài)实(shí)际收(shōu)取费用过程中，相关监管部门当前(qián)并未明确(què)具体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构仅需在服(fú)务过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价即可(kě)。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机构在(zài)具(jù)体(tǐ)收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合(hé)房屋价值及(jí)工资标(biāo)准，综(zōng)合(hé)计(jì)算出合适的中介费(fèi)率。”张(zhāng)大(dà)伟补(bǔ)充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标价问题(tí)，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠(qú)道(dào)，公示(shì)服务项目、服务内容和(hé)收费标(biāo)准(zhǔn)，不(bù)得混合(hé)标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供(gōng)的基本服(fú)务和(hé)延伸服务，应当(dāng)分别明确服(fú)务项目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪(jì)机构收费(fèi)前应当向(xiàng)交易当(dāng)事人出具收(shōu)费清单，列明收费标准、收费金额(é)，由(yóu)当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市秋以为期句式特点，秋以为期句式判断场(chǎng)平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城(chéng)乡建设(shè)部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈等综合措施进(jìn)行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管部(bù)门会同(tóng)有关(guān)部门依法查处(chù)不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪(jì)服务收(shōu)费等(děng)违(wéi)反价格和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市(shì)场监管部门(mén)要依(yī)法依规(guī)纳入(rù)国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中介费有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出(chū)的(de)意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来如何具(jù)体认定其中的细(xì)则(zé)，还需要看(kàn)各城市落地(dì)执行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化(huà)，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权(quán)抵押(yā)、不同税费等(děng)都可能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务行业的专业性提(tí)出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在(zài)二(èr)手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由(yóu)上下(xià)家各支付一半的中介(jiè)费，但(dàn)秋以为期句式特点，秋以为期句式判断在一(yī)些热点城(chéng)市的二手房交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会(huì)有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均(jūn)由(yóu)购房者(zhě)来承(chéng)担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这部(bù)分费用也可(kě)能(néng)通过(guò)转(zhuǎn)嫁的(de)方式(shì)，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视(shì)为向(xiàng)购房者单(dān)边收费(fèi)的行为(wèi)。部分(fēn)中介公司(sī)可能会利(lì)用(yòng)其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往(wǎng)会(huì)将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际(jì)上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易中(zhōng)操(cāo)作的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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