万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这(zhè)个(gè)位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务(wù)人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的(de)维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括(kuò)75套(tào)万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司(sī)（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司(sī)是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明(míng)这些房子实(shí)际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也(yě)是万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实(shí)已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最(zuì)大的(de)，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)四大哲学流派有哪些 四大哲学流派是什么意思院(yuàn)报公布(bù)《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结(jié)前(qián)已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅(jǐn)不(bù)能(néng)卖出去回(huí)本(běn)，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信达申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股东，后者(zhě)由中国(guó)信(xìn)达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有(yǒu)很大规模(mó)，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万四大哲学流派有哪些 四大哲学流派是什么意思元/平(píng)米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发(fā)的(de)豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落(luò)到这(zhè)个地步，其(qí)实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后(hòu)的(de)中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的(de)人生(shēng)轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如(rú)果北京(jīng)国安的估(gū)值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集团拿(ná)下北(běi)京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人(rén)周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团(tuán)和(hé)周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续质押手(shǒu)中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况(kuàng)却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成(chéng)为被(bèi)执行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的(de)情(qíng)况下，被执(zhí)行(xíng)10个(gè)多(duō)亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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