万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出，业(yè)主(zhǔ)并(bìng)非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些业(yè)主的(de)维(wéi)权信息，难怪(guài)有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京(jīng)豪(háo)宅的(de)尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到(dào)，这个位(wèi)于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的处(chù)置主体是中国信达(dá)资(zī)产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司(sī)北京市分公司（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处置的(de)是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司(sī)是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一(yī)起中(zhōng)国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的(de)背(bèi)后暗(àn)藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是(shì)卖(mài)出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页(yè)面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商业大佬也是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主(zhǔ)中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可(kě)以(yǐ)向法院提出(chū)执(zhí)行异议申(shēn)请(qǐng)，请(qǐng)求(qiú)法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商(shāng)，要(yào)求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院报公布(bù)《最高(gāo)人民(mín)法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋(wū)并已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权(quán)的，人民法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩(shèng)余价款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子(zi)公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责任公(gōng)司(sī)成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒(lěi)起来的(de)五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵(kē)成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它(tā)远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然(rán)已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如(rú)知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业大(dà)佬则(zé)居(jū)住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务，中赫(hè)集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元(yuán)化(huà)业(yè)务，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部(bù)股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的估值一直(zhí)没变，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京幼儿园晨间谈话内容有哪些小班，幼儿园晨间谈话内容有哪些中班国安，总计(jì)花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权(quán)出质(zhì)记录(lù)。质权人包(bāo)括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入(rù)主北(běi)京国(guó)安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和(hé)周金(jīn)辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免于难(nán)。不(bù)过在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国(guó)安，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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