导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)房(fáng)地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次(cì)人(rén)口普查调查数(shù)据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋房屋(wū)中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房(fáng)，然而(ér)事(shì)实(shí)上中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平(píng京东是谁的老板是谁)衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房无(wú)法满足流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全(quán)国总人口的近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人(rén)口净迁(qiān)入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给存在(zài)不(bù)足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至(zhì)，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一(yī)阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国(guó)的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自(zì)然(rán)灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的居住水平京东是谁的老板是谁(píng)。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房(fáng)地(dì)产(chǎn)套数，并进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成。本(běn)文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租(zū)赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要(yào)有多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会(huì)造(zào)成人口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省(shěng)际流(liú)动(dòng)人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工(gōng)人(rén)，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低(dī)的(de)县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大(dà)流(liú)动人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民(mín)住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代(dài)生活(huó)需(xū)求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平(píng)的一(yī)半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个(gè)标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的(de)住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测(cè)算得(dé)到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口(kǒu)静态结(jié)构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下(xià)，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户(hù)的占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数(shù)会(huì)因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐(zhú)步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及到买房(fáng)租(zū)房(fáng)，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自(zì)然增(zēng)加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经(jīng)济(jì)适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小、质量(liàng)低(dī)、基(jī)础设(shè)施配套(tào)差(chà)、没(méi)有(yǒu)或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于(yú)中(zhōng)小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经(jīng)济(jì)发展水平的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去(qù)二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)未来将是(shì)住(zhù)宅质(zhì)量的供需(xū)冲(chōng)突。房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调(diào)查的(de)是人(rén)，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可能(néng)偏(piān)低(dī)，其增速可能超预期(qī)。

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