近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出(chū)该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含(hán)了利润分配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时(shí)应了(le)解资(zī)产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额(é)占可供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格(gé)的(de)变化。基金份额(é)二级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副(fù)总监李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以现金(jīn)形式(shì)分(fēn)配给(gěi)投(tóu)资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于(yú)债(zhài)券(quàn)派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构(gòu)投(tóu)资(zī)者(zhě)的(de)角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于(yú)投(tóu)资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的(de)前(qián)提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多(duō)重(zhòng)因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益(yì)是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近期经济(jì)预(yù)期恢(huī)复，一(yī)方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份额(é)净(jìng)值变化的修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前后均(jūn)可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期(qī)投资(zī)的(de)信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底(dǐ)层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分红前提(tí)是本金之(zhī)上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期(qī)间(jiān)的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两个(gè)部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价(jià)值面(miàn)临极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分红及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的(de)分红(hóng)包括了(le)利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经15个工作日是多长时间 15个工作日包括周六周日吗营(yíng)权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含(hán)“本金(jīn)+收益(yì)”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经(jīng)营权到期(qī)后不再(zài)能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)分配理(lǐ)解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负(fù)责人(rén)提(tí)醒(xǐng)投资(zī)者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含(hán)了投资(zī)本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营期(qī)限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时(shí)点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动现金流(li15个工作日是多长时间 15个工作日包括周六周日吗height: 24px;'>15个工作日是多长时间 15个工作日包括周六周日吗ú)、可供分配现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市场独立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投资(zī)者对(duì)经营(yíng)权类(lèi)的(de)资(zī)产可以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底层(céng)资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产运营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力(lì)进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也称(chēng)。

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