OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾(céng)发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止(zhǐ)执行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负(fù)责人也(yě)表示，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租(zū)的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高(gāo)度重视(shì)，浦东新区国资委(wěi)也(yě)高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市场价格继(jì)续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几(jǐ)个交易日(rì)二(èr)级市(shì)场价(jià)格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目前(qián)上市的(de)8只产(chǎn)业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经(jīng)披露张江(jiāng)光大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发(fā)事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽管出于(yú)风险规避(bì)的原(yuán)因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流(liú)出，但(dàn)是，不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会(huì)从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时(shí)表示，目(mù)前随着二级市场价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得到(dào)一定释(shì)放，但是价(jià)格涨跌会受到基(jī)本(běn)面、情(qíng)绪(xù)面等多重因素影响，不好判(pàn)断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还(hái)有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高(gāo)的产品具备一定(dìng)的投资价值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具备一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基金执行(xíng)董事高(gāo)如(rú)星对此(cǐ)表示，若(ruò)张江园(yuán)区最(zuì)终能顺利(lì)解决招商，平稳过(guò)度(dù)对经(jīng)营现金流没有造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至得这么急、这么(me)深，加上前期(qī)本身园区secx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片(qū)类资产就(jiù)回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受(shòu)不(bù)受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是(shì)其(qí)扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安张(zhāsecx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片ng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一季报(bào)中披露(lù)的(de)张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率下降事项，一度二级市场价格(gé)出现回落。在随后召开的业(yè)绩(jì)说明(míng)会中管理(lǐ)人就相关(guān)事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级市(shì)场(chǎng)价格表现也趋于平(píng)稳。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的扩(kuò)募(mù)说明会上，运营团队(duì)表示了对张江光大(dà)园项目的信心(xīn)，预计签署意(yì)向书和合(hé)同(tóng)谈判(pàn)中的储备租(zū)户正常(cháng)转化后(hòu)，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路(lù)又迎来了(le)新(xīn)的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了(le)市场各方的(de)广泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间(jiān)即奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟通和核实工作(zuò)，并(bìng)同步启(qǐ)动(dòng)了(le)应急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介绍说(shuō)，目前储(chǔ)备租户还是比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测(cè)试、人工智能、航天(tiān)产业(yè)、信息技(jì)术等产业(yè)客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万(wàn)方。从(cóng)意向(xiàng)储备转化为实际(jì)租户需(xū)要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然(rán)收了(le)三个月(yuè)履约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募(mù)、对(duì)市(shì)场负(fù)责(zé)的态度，我们(men)肯定(dìng)要全力与时secx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片间赛(sài)跑，把这些面(miàn)积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负(fù)责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一(yī)季(jì)度(dù)末也有将近(jìn)30％的(de)空置率，原始权益人有那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为(wèi)何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张(zhāng)江光大园一(yī)直以(yǐ)来都坚持以(yǐ)市场化(huà)运营为(wèi)导向，历史运(yùn)营表现稳定，租(zū)户(hù)的调租和换租(zū)都属于正常情况(kuàng)，而这(zhè)次(cì)项(xiàng)目的大租户退租正好(hǎo)发生(shēng)在(zài)市(shì)场活跃度的短期(qī)低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在看到出(chū)租率下滑情况没有得(dé)到及时(shí)修复后，张(zhāng)江这边(biān)也(yě)作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方面也有一些差(chà)异化，张润大厦多是两千多(duō)平(píng)的大(dà)平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江光大园单层以一千平的(de)面(miàn)积为主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成(chéng)以(yǐ)后，新老资产的(de)管理人都变成(chéng)了一家，后续我(wǒ)们(men)在资源共享和(hé)联合营(yíng)销(xiāo)方面能(néng)更加充(chōng)分发挥(huī)协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人表示(shì)，张江集(jí)团和(hé)张江高科目前在(zài)管资(zī)产约五百万方(fāng)，还(hái)有一些其他在(zài)开发的储备项目(mù)，这(zhè)些(xiē)都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园(yuán)区产业空(kōng)间(jiān)资产(chǎn)上市(shì)平台目标的坚(jiān)实后盾(dùn)和储备(bèi)资源(yuán)。“我们(men)非常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资(zī)本平台和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关(guān)负责(zé)人表示(shì)，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些(xiē)突发情况(kuàng)需要解(jiě)决，但(dàn)是这和我们在张江科学城这三(sān)十年建设发(fā)展过程中所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常(cháng)小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能化解(jiě)当前突发事件的(de)所有(yǒu)负面影响，维持预期和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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