导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它(tā)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发(fā)达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户(hù)均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足(zú)流动人口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)增(zēng)长。

　　第(dì)二(èr)，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的(de)住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么当下房地(dì)产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化时代(dài)下(xià)地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现(xiàn)在(zài)住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据(jù)并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房(fáng)子是(shì)否真的(de)过剩了？据此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数据(jù)以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单(dān)从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算(suàn)中(zhōng)国(guó)居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实(shí)际变化(huà)比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇(zhèn)居民已经达(dá)到(dào)了户均(jūn)一(yī)套房的(de)程度，“户(hù)户(hù)有房(fáng)”是否意(yì)味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城市(shì)租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的(de)流动人(rén)口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据两套(tào)房，在(zài)高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥(yōng)有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二(èr)居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地(dì)资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭(tíng)界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户(hù)人口，所(suǒ)需要的(de)住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决(jué)定(dìng)了(le)中国(guó)未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显(xiǎn)上(shàng)升(shēng)，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续，导致(zhì)户数(shù)会(huì)因户均人口规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例(lì)，2021年常住(zhù)人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万(wàn)户(hù)，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和(hé)其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管(guǎn)理，居(jū)民(mín)追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作(zuò)会(huì)议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分(fēn)化不单(dān)局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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