导读

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步(bù)入(rù)大(dà)分化时代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量极(jí)度过(guò)剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中还(hái)包括大量(liàng)城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有很(hěn)大差(chà)距(jù)。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其(qí)中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的(de)近三成都是(shì)流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而(ér)产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模(mó)缩(suō)小，一人(rén)户(hù)、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)有望持(chí)续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均(jūn)较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市(shì)场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是(shì)否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻(wén)发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了(le)全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及(jí)80多万(wàn)处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布(bù)了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居(jū)民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间(jiān)，取最(zuì)大(dà)值(zhí)3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用，到(dào)2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房等(děng)因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据两套房，在(zài)高房价(jià)的(de)大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房(fáng)价(jià)较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞(páng)大流(liú)动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了很大(dà)的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带(dài)房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公(gōng)摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按(àn)这个(gè)标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去(qù)除公(gōng)摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致(zhì)经济(jì)发展带来的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(s芬迪和gucci是一个档次吗，芬迪和gucci是一个档次吗ān)，老旧(jiù)小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(芬迪和gucci是一个档次吗，芬迪和gucci是一个档次吗chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础(chǔ)设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民(mín)追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活(huó)品(pǐn)质(zhì)，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的(de)中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在(zài)不足(zú)，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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