近两年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投(tóu)资标的时(shí)应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金(jīn)额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)对此表(biǎo)示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基(jī)金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期(qī)则更有规(guī)律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基(jī)础设施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信(xìn)息(xī)披(pī)露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实(shí)际获(huò)得的(de)现金收益(yì)，对(duì)于长(zhǎng)期投资(zī)者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为(wèi)，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反(fǎn)映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等(děng)同(tóng)于(yú)债券的(de)固(gù)定利息回报(bào)，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的(de)预期(qī)，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价(jià)格。”李(lǐ)华(huá)平称(chēng)，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于(yú)吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热(rè)点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和(hé)债(zhài)券回归的(de)过(guò)程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前(qián)后基(jī)金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前(qián)后(hòu)均(jūn)可以获得公平(píng)的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资(zī)的(de)信心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基黥刑是什么刑罚 黥刑是轻刑还是重刑金(jīn)分红(hóng)前提(tí)是本金之上的(de)增值部(bù)分(fēn)不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例(lì)是变动(dòng)的(de)，与现有公募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多(duō)数普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年(nián)限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收黥刑是什么刑罚 黥刑是轻刑还是重刑(shōu)益主要包括每年的(de)现金(jīn)分红(hóng)及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年的(de)现金分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的分红包括了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类的(de)公募REI黥刑是什么刑罚 黥刑是轻刑还是重刑Ts分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的(de)特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人(rén)提醒投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，特许经营(yíng)权项目(mù)的分派金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映在基(jī)础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红(hóng)期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存(cún)在本(běn)质(zhì)性区别。经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于(yú)企(qǐ)业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资(zī)价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资(zī)者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多(duō)关(guān)注内部(bù)收益率的(de)高低，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注(zhù)分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力(lì)等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的(de)可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市(shì)场的实际环境，对(duì)基础设施(shī)项目的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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